2018. gada sākums – komercplatību tirgū viss turpinās

Wojtek Witkowski

Šī gada 1. ceturksnī noslēdzās vairāki darījumi pilsētas centrā par pirmskara dzīvokļu ēkām, kuras šobrīd ir sliktā stāvoklī un nav apdzīvojamas, kā arī par zemesgabaliem jaunām dzīvokļu ēkām. Līdz ar to, pēc 1-3 gadiem, ir iespēja sagaidīt, ka Rīgā parādīsies gan jauni, gan renovēti īpašumi un Rīga kļūs arvien skaistāka. Š.g. I cet. noticis viens ievērojams modernas biroju ēkas pārdošanas darījums Rīgas Centrā (sīkāk šī pārskata biroju sadaļā). Veikalu tīkls «Lidl» izplešas un turpina iepirkt zemes gabalus stratēģiskās vietās jaunu veikalu būvniecībai (sīkāk šī pārskata sadaļā par komercapbūves zemēm). Š.g. 23. martā viesnīcā Radisson BLU Hotel Latvija notika Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas LANĪDA kārtējā konference «Kā attīstīsies nekustamo īpašumu tirgus Latvijā?». Konferencē runāja ne tikai par tendencēm, prognozēm, bet arī par jauno tehnoloģiju ietekmi uz nozari. Secinājumi – nekustamo īpašumu nozarei Latvijā viennozīmīgi ir iespējas attīstīties gan jaunu tehnoloģiju, gan būvniecības apjomu ziņā un citās jomās, salīdzinoši ar citām ES valstīm. Šo izaugsmi samērīgos tempos arī sola tuvākajiem gadiem.

Situācija ap ABLV banku savukārt ieviesa arī nelielas korekcijas nekustamo īpašumu tirgū. Gada sākumā tika apturēta projekta New Hanza City virzība. Bet, šobrīd, pēc presē izskanējušās informācijas un fiziski redzot rosību būvlaukumos, ir zināms, ka iesāktie darbi tiks turpināti un jau tiek meklēti jauni investori tālākai attīstībai. Ir projekti, kas kreditējās ABLV bankā un apturēti būvniecības stadijā. Ir projekti, kas bija plānojuši kreditēties ABLV bankā, bet vēl netika uzsākti un to uzsākšana pārceļas uz nezināmu laiku. Kā arī ir vairāki darījumi, kas apturēti pārrunu procesā. Kā arī ietekme netiešā veidā – vairāki ārzemju un vietējie investori, kas iepriekš aktīvi izskatīja vairākus projektus un nopietni apsvēra iegādi vai attīstību, uz nenoteiktu laiku ir atlikuši jebkādu lēmumu pieņemšanu, lai arī ar ABLV banku nebija saistības. Bet, neskatoties uz to, lai arī piesardzīgāk, bet kopumā saglabājas pozitīvās izaugsmes tendences, darījumi turpina notikt, interese par komercplatību tirgu saglabājas un nav pamata nopietnām bažām par šo tendenču apstāšanos.

Biroju nomas tirgū bez krasām pārmaiņām

Lai arī lielākais pieprasījums ir pēc B klases biroja telpām, ņemot vērā A klases biroju zemo brīvo biroja platību piedāvājumu, ir novērojama tendence, ka daudzas brīvās platības tiek iznomātas vēl pirms parādīšanās publiskajā piedāvājumā. Nordic and Baltic Property Group uzņēmums Telegraph Offices ir uzsācis ēkas renovāciju Vecrīgā, Audēju ielā 15 un plāno vērt durvis saviem nomniekiem 2019. gada vasarā. Ēkas kopējā platība būs 3365 kv.m., no kuriem pirmie divi stāvi 1100 kv.m. platībā ir paredzēti tirdzniecībai, savukārt, no 3. līdz 6. stāvam tiks piedāvātas A klases standartiem atbilstošas biroja telpas.

Vēl kā nozīmīgs notikums jāmin A klases biroja ēkas “Alojas Biznesa Centrs” pārdošana, kuru iegādājās Eastnine AB – Zviedrijas investīciju kompānija. Kopējā darījuma summa minēta 29,6 miljoni eiro. 

Pateicoties daudzfunkcionālā tirdzniecības centra “Akropole” straujai attīstībai, 2019. gadā nomniekiem būs iespējams savas telpas izvēlēties 10’000 kv.m. plašajā B klases biroju ēkā. Patreiz notiek aktīvs darbs pie infrastruktūras izveides, lai atvieglotu piekļūšanu gan darbiniekiem, gan klientiem.

Nomas maksas ir saglabājušās iepriekšējā ceturkšņa līmenī – A klases biroju segmentā vidēji tās ir robežās no 11 līdz 16 eiro par vienu kvadrātmetru (šeit un turpmāk, runājot par nomu un apsaimniekošanu – summa mēnesī), augstākā nomas maksa par A klases birojiem ir 17 eiro par vienu kvadrātmetru. Savukārt B klases biroju segmentā nomas maksas ir robežās no 8 līdz 12 eiro par kvadrātmetru. Vidējās apsaimniekošanas izmaksas A un B klases biroju centros ir robežās no 1,5 līdz 5,5 eiro par kvadrātmetru mēnesī. Lielais apsaimniekošanas maksu svārstību diapazons izskaidrojams ar to, ka ēkās, kurās apsaimniekošanas maksas ir zemas, apsaimniekošanu veic paši īpašnieki un daļu kopējo izdevumu iekļauj arī nomas maksā. Savukārt augstākas apsaimniekošanas maksas ir tajās ēkās, kurās apsaimniekošanas izmaksas pilnībā nodalītas no nomas maksas un tajās tiek iekļauti arī komunālie maksājumi un citas izmaksas saistībā ar nekustamo īpašumu.

Tirdzniecības platības – vērojams piesardzīgs optimisms

2018. gads mazumtirdzniecībā līdz ar vispārējām pozitīvajām ekonomikas attīstības prognozēm ir iesācies ar mērenu optimismu, kas turpmākā gada gaitā varētu pozitīvi ietekmēt pieprasījumu pēc tirdzniecības platībām.
Pēc pērnā gada rezultātiem, gada vidējais inflācijas līmenis bija 2,9 % un šogad, pēc Finanšu ministrijas prognozēm, tas varētu saglabāties iepriekšējā gada līmenī.

Vidējais patēriņa cenu indekss 2018.gada I ceturksnī ir bijis ar pieaugumu vidēji mēnesī 2% robežās, salīdzinot ar 2017. gada attiecīgo periodu, martā sasniedzot 2,2% pieaugumu, salīdzinot ar 2017. gada martu.

Mazumtirdzniecības apgrozījums pēc pieejamiem Centrālās statistikas pārvaldes datiem pirmajos gada mēnešos (janvārī, februārī), salīdzinot ar 2017. gada attiecīgo periodu, ir vidēji mēnesī pieaudzis par 5% (kalendāri izlīdzinātie dati salīdzināmajās cenās).
Šī gada martā savu pirmo veikalu Mežciemā atvēra Pepco zemo cenu tirdzniecības ķēde, kura šogad plāno atvērt vēl 11 veikalus un turpmākajos gados to skaits varētu sasniegt 30 visā Latvijā.

Par veikalu tīkla paplašināšanu un jaunu veikalu atvēršanu šogad ir paziņojuši Rimi, Maxima, Drogas un citi pārtikas tirgotāji. Turpinās iesāktie tirdzniecības centru būvniecības un paplašināšanās darbi Alfa, Origo, IKEA, Akropole.

2018. gada I ceturksnī vidējās nomas maksas mazām tirdzniecības platībām līdz 100 kvadrātmetriem aktīvajā centrā bija no 10 līdz 30 eiro par kvadrātmetru mēnesī, atsevišķās vietās ar intensīvu gājēju un transporta plūsmu sasniedzot 35 eiro par kvadrātmetru mēnesī.

Vecrīgā nomas maksas par mazām tirdzniecības platībām vidēji svārstās no 20 līdz 50 eiro par kvadrātmetru mēnesī. Lielākām platībām nomas maksas gan aktīvajā centrā, gan Vecrīgā ir amplitūdā no 10 līdz 20 eiro par kvadrātmetru mēnesī.

Nomas maksas par tirdzniecības telpu nelielām platībām, kas atrodas tālāk no centra vai mazāk aktīvos ielu posmos, ir no 6 līdz 17 eiro par kvadrātmetru, savukārt par lielām platībām – no 5 līdz 12 eiro par kvadrātmetru mēnesī.

Noliktavu un ražošanas telpas – klientu interese pirkt gatavas, kā arī pirkt zemi un būvēt pašiem.

Noliktavu un ražošanas telpu segmentā 2018. gada 1. ceturksnis ir bijis aktīvāks kā iepriekš. Ir parādījušies pieprasījumi pēc ražošanas telpām iegādei un ir arī atbilstoši telpu piedāvājumi. Noliktavu telpām nomas tirgū aktivitāte joprojām salīdzinoši zema. Telpas tuvu Rīgas centram ar maz vakancēm. Lidostas tuvumā tiek plānots attīstīt jaunu loģistikas centru. Jauni klienti Latvijā ienāk reti, pārsvarā notiek esošo klientu rotācija uz jaunām energoefektīvākām telpām, nomātām vai uzbūvētām pašu vajadzībām.

Jaunu noliktavu un industriālo platību jomā vidējās nomas maksas ir nedaudz augušas. Maksa par neapsildītiem, veciem angāriem ir vidēji 0,7 eiro par kvadrātmetru mēnesī, par vecās industriālās zonās atjaunotiem cehiem – vidēji no 1,5 līdz 3,0 eiro par kvadrātmetru mēnesī, bet par ekspluatācijā tikko nodotu A klases kompleksu ar atbilstošas kvalitātes aprīkojumu visās pozīcijās Rīgas robežās un Pierīgā – no 3,5 līdz 4,7 eiro par vienu kvadrātmetru mēnesī. Vidējās apsaimniekošanas izmaksas ir robežās no 0,4 līdz 0,8 eiro par kvadrātmetru mēnesī.

Pārdošanas cenas saglabājušās iepriekšējā ceturkšņa līmenī. Par nelielām sekundārām noliktavu, ražotņu un servisu būvēm platībās līdz 500 kvadrātmetriem cena ir vidēji no 350 līdz 400 eiro par vienu kvadrātmetru. 

Cenas par angāriem platībās no 500 kvadrātmetriem svārstās no 70 līdz 250 eiro par vienu kvadrātmetru.
Galvenokārt cena atkarīga no angāru stāvokļa un specifikas. Ražošanas objektu apbūves zemju vidējās cenas Pierīgā un Rīgas mikrorajonos ir robežās no 15 līdz 30 eiro par vienu kvadrātmetru.

Komercapbūves zemes – aktīvs pieprasījums, lieli darījumi

Investori turpināja aktīvi izskatīt un pirkt gan zemes gabalus daudzdzīvokļu māju būvniecībai, gan arī biroju ēku būvniecībai, kā arī nepabeigtas dzīvokļu ēkas. Šis ceturksnis īpaši zīmīgs ar mazumtirdzniecības tīklu attīstību – SIA Lidl Latvija nopirkusi vairākus īpašumus tālākai attīstībai, investējot vairāk nekā 11 milj. EUR. 

Lielākais darījums 2018. gada janvārī bija Rīgas vēsturiskajā centrā – Strēlnieku ielā 8, blakus projektam “Magdalēnas nami”, kur SIA “Strēlnieku 8” nopirka zemi 3959 m2 platībā ar esošu ēku, kur visticamāk papildus tiks būvēta jauna daudzdzīvokļu māja. Darījuma summa 3,98 milj. EUR.
Rīgas centra zonā, Dainas ielā (Tallinas, Artilērijas, Kr. Barona ielu apkaimē) SIA Kerdos Holding no Rīgas pašvaldības nopirka 3641 m2 lielu zemes gabalu par 0,54 milj. EUR jeb 148 EUR/m2. 

Vecmīlgrāvī, Sniega un A.Dombrovska ielās, blakus esošam Maxima veikalam, SIA Crater nopirka trīs zemes gabalus 6025 m2 kopplatībā par 1,4 milj. EUR jeb 232 EUR/m2. 

Februārī lielākais no zemes darījumiem bija 11,76 ha pirkums par 2,82 milj. EUR jeb 24 EUR/m2 Kaivas ielā b/n (Ēvalda Valtera iela 44), bijušās PS Rīga siltumnīcu teritorijā. Pircējs SIA Domisol Estate; zeme piemērota noliktavu, ražotņu un biroju attīstībai.

Ievērojams darījums Pierīgā bija 32,92 ha zemes pirkums par 2,205 milj. EUR no Stopiņu novada pašvaldības. Pircējs SIA Jūlija Būmaņi.
Lietuvas uzņēmums UAB Nevertel Vecrīgā nopirka divus zemes gabalus ar kopējo platību 986 m2 par 1,294 milj. EUR jeb 1313 EUR/m2, kas iegādāti papildus jau esošam zemes gabalam Grēcinieku ielā 25, lai attīstītu viesnīcu.

Martā SIA Lidl Latvija veica vairākus ievērojamus zemes gabalu pirkumus – kopumā nopirkti septiņi īpašumi Rīgā, Jūrmalā, Liepājā, Jelgavā, Ventspilī un Tukumā par 11,46 milj. EUR. No tiem lielākais marta zemju darījums Latvijā – Rīgā, Duntes ielā 25 – 3,025 milj. EUR par 11’494 m2 zemes jeb 263 EUR/m2.
Arī nākamais lielākais darījums ir SIA Lidl Latvija pirkums – 24’644 m2 Rīgā, Sergeja Eizenšteina ielā 81 iegādāti par 2,662 milj. EUR jeb 108 EUR/m2. 

SIA KK nopirka no SIA TKD Retail Park komerciāliem mērķiem izmantojamu zemes gabalu Rīgā, Rikšotāju ielā 37, kas atrodas Rīgas - Jūrmalas šosejas malā. Samaksāti 1,32 milj. EUR (jeb 69 EUR/m2) par 19’090 m2 lielu zemes gabalu.

Ņemot vērā faktiski notikušos darījumus, presē pieejamo informāciju un Ober-Haus iekšēji pieejamo informāciju par potenciālo pircēju pieprasījumiem un pārdevēju noskaņojumu, secinām, ka komercplatību tirgū viss turpinās. Investori ir gatavi investēt tur, kur viņi redz sev atbilstošu atdevi un attīstības iespējas, attīstītāji – attīstīt īpašumus, kuriem būs pirktspējīgi potenciālie pircēji vai nomnieki, pircēji – pirkt to, ko viņi var atļauties un piesaistīt papildus finansējumu. Iepriekš minētais ir pakārtots kopīgam ekonomikas stāvoklim, tendencēm, noskaņojumam un prognozēm, kas tiek prognozētas pozitīvas.