Jaunie viesnīcu projekti ir orientēti Vecrīgā

Photo by Kaique Rocha from Pexels

Šī gada III ceturkšņa viena no lielākajām aktualitātēm ir Zviedrijas mājokļu labiekārtošanas preču kompānijas IKEA pirmā veikala atklāšana Latvijā.

Kopumā III ceturksnī attīstītāji turpināja iesākto jaunu biroju ēku un viesnīcu būvniecību.

"Carlson Rezidor Hotel Group", kurā ietilpst visas Latvijas "Radisson Blu« zīmola viesnīcas, paziņojis par zīmola maiņu – tās jaunais nosaukums ir "Radisson Hotel Group". Ar jauno nosaukumu darbosies visas sešas ar Radisson zīmolu saistītas viesnīcas Rīgā.

No lielākajiem notikumiem III ceturksnī un arī gada griezumā jāatzīmē "InterContinental Hotels Group", viena no pasaulē vadošajiem viesnīcu uzņēmumiem, paziņojums par grupas pirmo viesnīcu Latvijā – bijušajā Preses nama ēkā tiks izveidota "Holiday Inn" viesnīca ar 280 numuriem, ko plānots atvērt 2022. gadā.

Vecrīgā pie Rātslaukuma turpinās viesnīcas "Hilton Garden Inn" būvdarbi, kurus paredzēts pabeigt 2019.gadā; projektā būs līdz 100 numuriem. Tāpat Vecrīgā, Mārstaļu ielā un Kalēju ielā, tiek būvētas divas jaunas viesnīcas.

Jaunu viesnīcu plānošanai un būvniecībai ir stabils pamats, jo turpina pieaugt Latvijā iebraukušo tūristu skaits. Pēc Centrālās Statistikas datiem 2018. gada 1. pusgadā viesnīcās apkalpoto ārvalstu tūristu skaits pieauga par 7%, salīdzinot ar 2017. gada 1. pusgadu, vēl lielāks pieaugums sagaidāms arī š. g. 2. pusgadā.

Stabils apkalpoto pasažieru skaita pieaugums vērojams lidostā Rīga, š. g. astoņos mēnešos tas ir par 17% lielāks nekā 2017. gada attiecīgajā periodā.

Aktīvi turpinās modernu biroju ēku būvniecība

Pārdaugavā tiek būvēts projekts Business Garden, kur pirmās kārtas ietvaros tiek būvēti 14 200 m2, bet pirmo divu kārtu ietvaros taps piecas augstas klases biroju ēkas ar vairāk nekā 42 000 m2 telpu.

Jūlijā attīstītājs SIA “Kapitel” paziņoja par ieguldījumiem biroja ēku kompleksā “Elemental Skanste”, kur taps piecas biroju ēkas 41 600 m2 iznomājamā platībā. Pirmajā attīstības posmā ir paredzēta dvīņu torņu 11 stāvu biroju ēka ar vairāk nekā 28 000 m2 kopējo telpu bruto platību un auto stāvvieta 420 automašīnām, jau saņemta būvatļauja, būvniecību plāno sākt šogad.

Biroju nomas tirgū piedāvājumā nonākusi pilnībā rekonstruētā biroju ēka “Salmo biroji”, Skandu ielā 7, Rīgā ar kopējo platību 4347 m2, no kuriem lielu daļu izmanto paši īpašnieki, bet nomai tiek piedāvāti aptuveni 2000 m2.

Turpinās Skanstes biroju centra rekonstrukcija un būvniecība Skanstes ielā 50A, 52, 52A. Pēc projekta noslēguma kopējā pieejamo biroju telpu platība būs gandrīz 40 000 m2. Projektu pilnībā pabeigt plānots 2019.gada pavasarī/vasarā.

Pagājušā ceturkšņa nogalē “Mežaparka rezidencēs” svinīgā pasākumā tika iemūrēta tradicionālā laika kapsula ar vēstījumu jaunajām paaudzēm topošās A klases biroju ēkas pamatos Ķelnes ielā 1.

Šo biroja ēku plānots nodot ekspluatācijā 2019.gada rudenī un tā būs daļa no vērienīgā dzīvojamā īpašuma attīstības projekta “Mežaparka Rezidences”. Kopējā biroja ēkas iznomājamā platība plānota 3266 m2.

Jaunās Teikas rajonā š.g.20.septembrī biroja ēkai ‘’Teodors’’ tikai atzīmēts jauns enkurnomnieks, kas ir lielākais biznesa un informācijas tehnoloģiju uzņēmums Latvijā – «Accenture Latvijas filiāle», kura nodrošina 450 darba vietas. Jaunās Teikas rajons top par Rīgas IT un tehnoloģiju centru.

Pēc Ober-Haus speciālistu vērojumiem, tirgū pieaugošs pieprasījums pēc co-working telpām, līdz ar ko sagaidāma arī investoru aktivitāte un attiecīgi arī darījumi ar šāda veida telpām vai ēkām.

Ober-Haus speciālisti secina, ka arvien biežāk biroju ēku īpašnieki pārskata autostāvvietu lietošanas un apmaksas nosacījumus, kas izraisa neapmierinātību esošo nomnieku vidū. Lidz ar to, tas varētu veicināt daļu nomnieku rotāciju.

Nomas maksas ir saglabājušās iepriekšējā ceturkšņa līmenī – A klases biroju segmentā vidēji tās ir robežās no 11 līdz 16 eiro par vienu kvadrātmetru (šeit un turpmāk, runājot par nomu un apsaimniekošanu – summa mēnesī), augstākā nomas maksa par A klases birojiem ir 17 eiro par vienu kvadrātmetru.

Savukārt B klases biroju segmentā nomas maksas ir robežās no 8 līdz 12 eiro par kvadrātmetru. Vidējās apsaimniekošanas izmaksas A un B klases biroju centros ir robežās no 1,5 līdz 3,5 eiro par kvadrātmetru mēnesī. Lielais apsaimniekošanas maksu svārstību diapazons izskaidrojams ar to, ka ēkās, kurās apsaimniekošanas maksas ir zemas, apsaimniekošanu veic paši īpašnieki un daļu kopējo izdevumu iekļauj arī nomas maksā. Savukārt augstākas apsaimniekošanas maksas ir tajās ēkās, kurās apsaimniekošanas izmaksas pilnībā nodalītas no nomas maksas un tajās tiek iekļauti arī komunālie maksājumi un citas izmaksas saistībā ar nekustamo īpašumu. 

Tirdzniecības platības – izaugsmes gaidās

2018. gads mazumtirdzniecībā līdz ar vispārējām pozitīvajām ekonomikas attīstības prognozēm arī II ceturksnī turpinājās ar nelielu, bet stabilu pieaugumu, kas turpmākā gada gaitā pēc Ober-Haus speciālistu prognozēm, varētu pozitīvi ietekmēt pieprasījumu pēc tirdzniecības platībām.

Mazumtirdzniecības apgrozījums pēc šobrīd pieejamiem Centrālās statistikas pārvaldes datiem gada pirmajos deviņos mēnešos (no janvāra līdz septembrim), salīdzinot ar 2017. gada attiecīgo periodu, ir audzis par 3,5% (kalendāri izlīdzinātie dati salīdzināmajās cenās). Š. g. III ceturksnī pieaugums nedaudz samazinājās, salīdzinot ar II ceturksni. Vidējais patēriņa cenu indekss 2018.gada III ceturksnī ir bijis ar pieaugumu 3,2%, salīdzinot ar 2017. gada attiecīgo periodu. 2018. gadā vislielāko ietekmi uz patērētāju cenu indeksa pieaugumu līdz šim ir atstājis degvielas cenu kāpums un straujāks pakalpojumu cenu pieaugums. Mazumtirdzniecībā Latvijā ir vērojamas vienmērīgas izaugsmes tendences un tirgotāju attīstības perspektīvas saistās ar esošo tirdzniecības centru paplašināšanu un jaunu operatoru plāniem uzsākt darbību Latvijā. Aizvien lielāka daļa no tirdzniecības centru tirdzniecības jaunajām platībām tiek plānota kā izklaides un atpūtas iespējas dažāda vecuma cilvēkiem ar daudzpusīgām interesēm.

Daudzfunkcionālais tirdzniecības centrs Akropole, kura kopējā platība būs 98 000 m2, plāno izvietot vairāk nekā 220 modes un dzīvesstila veikalu, tostarp labi zināmus un iecienītus zīmolus, kā arī jaunumus, piemēram, multizīmolu modes veikalu “Van Graff”, plašu kafejnīcu un restorānu klāstu, vissezonas slidotavu, kinoteātri, modernu fitnesa zāli, iekštelpu un ārtelpu bērnu spēļlaukumus. Būtisku vietu jaunā centra konceptā ieņems ASV izklaides komplekss O’Learys, kas apvieno mūsdienīgas izklaides iespējas, boulinga zāli, sporta spēļu simulatorus, lāzeru iekārtas un restorānu.

Aktīvi turpinās lielāko jau esošo tirdzniecības centru paplašināšana, T/C Alfa pēc rekonstrukcijas tirdzniecību platību apjoms pieaugs par 19 000 m2, sasniedzot 67 000 m2 kopējo tirdzniecības platību. Ievērojami pieaugs auto stāvvietu skaits un uzlabosies piekļuves ērtības.

Turpinās T/C Origo jaunā korpusa būvniecība, pēc pabeigšanas centra tirdzniecības platību apjoms pieaugs no 18 300 m2 līdz 34 800 m2. Arī autostāvvietu skaits palielināsies vairāk kā 2 reizes, sasniedzot 250 auto novietošanas vietas.

Š. g. 30. augustā tika atvērts IKEA mājas preču un mēbeļu veikals Stopiņu novadā pie rotācijas apļa. Veikala kopējā platība ir 34500 m2, tas izveidots 2 stāvos un kopā ar autostāvvietām tas aizņem 10 ha lielu teritoriju. Veikala telpās atrodas arī pašapkalpošanās restorāns un zviedru pārtikas veikals.

Vācu pārtikas veikalu tīkls "Lidl” gatavojas aktīvas darbības uzsākšanai Latvijā un oktobrī plāno uzsākt loģistikas centra būvniecību Ulbrokas ielā ar kopējo platību 47 000 m2, kuru plāno pabeigt 2020. gadā. Lidl ir iegādājies vairākus zemes gabalus Rīgā, uzsācis projektu iesniegšanu būvvaldē un meklē iespējas attīstībai arī citās Latvijas pilsētās.

2018. gada III ceturksnī vidējās nomas maksas mazām tirdzniecības platībām līdz 100 kvadrātmetriem aktīvajā centrā bija no 12 līdz 30 eiro par kvadrātmetru mēnesī, atsevišķās vietās ar intensīvu gājēju un transporta plūsmu sasniedzot 35 eiro par kvadrātmetru mēnesī. Pieprasītākās vietas pilsētas aktīvajā centrā ir Tērbatas iela līdz Ģertrūdes ielai, Blaumaņa iela un viesnīcas Radisson Blu Latvija tuvākā apkārtne.

Vecrīgā nomas maksas par mazām tirdzniecības platībām vidēji svārstās no 20 līdz 50 eiro par kvadrātmetru mēnesī. Lielākām platībām nomas maksas gan aktīvajā centrā, gan Vecrīgā ir amplitūdā no 10 līdz 20 eiro par kvadrātmetru mēnesī.

Nomas maksas par tirdzniecības telpu nelielām platībām, kas atrodas tālāk no centra vai mazāk aktīvos ielu posmos, ir no 5 līdz 15 eiro par kvadrātmetru, savukārt par lielām platībām – no 4 līdz 12 eiro par kvadrātmetru mēnesī.

Noliktavu un ražošanas telpas – klientus interesē «gatavas» telpas

Noliktavu un ražošanas telpu segmentā 2018. gada III ceturksnis ir bijis aktīvs no klientu (pircēju) puses. Vispieprasītākie ir padomju laikos celtie industriālie objekti (rūpnīcas), cenu kategorijās no 150-200 Eur/m2. Taču šādu piedāvājumu tirgū praktiski nav. Turpinās tendence, ka uzņēmumi vēlas pirkt noliktavu un ražošanas objektus savām vajadzībām nevis kā investīciju objektus. Jaunu noliktavu un industriālo platību jomā vidējās nomas maksas turpina nedaudz augt. Par renovētām, īpaši pielāgotām telpām sasniedzot maksimāli augstāko nomas maksu 5 Eur/m2.

Noliktavu telpām nomas tirgū aktivitāte joprojām salīdzinoši zema, taču mūsdienīgu nomas telpu piedāvājums arī ir ļoti zems. Pieejamās brīvās platības ir tikai Rīgas rajonā. Populārākie pieprasījumi ir no 500-1000 m2. Pieprasījumi pārsvarā ir no vietējiem un tirgū jau esošajiem klientiem, kuri savas vecā tipa telpas maina uz jaunām, energoefektīvākām telpām.

Šobrīd viens no lielākajiem industriālo telpu parkiem būvniecības stadijā ir “Lidostas parks” kurš atrodas netālu no lidostas “Rīga” un to attīsta viens no vadošajiem Latvijas industriālo telpu būvniekiem “PICHE”. “Lidostas parka” kopējā iznomājamā platība paredzēta 23 000 m2.

Maksa par neapsildītiem, veciem angāriem ir vidēji 0,7 eiro par kvadrātmetru mēnesī, par vecās industriālās zonās atjaunotiem cehiem – vidēji no 1,5 līdz 3,0 eiro par kvadrātmetru mēnesī, bet par ekspluatācijā tikko nodotu A klases kompleksu ar atbilstošas kvalitātes aprīkojumu visās pozīcijās Rīgas robežās un Pierīgā – no 3,5 līdz 4,8 eiro par vienu kvadrātmetru mēnesī.

Vidējās apsaimniekošanas izmaksas ir robežās no 0,4 līdz 0,8 eiro par kvadrātmetru mēnesī. Pārdošanas cenas saglabājušās iepriekšējā ceturkšņa līmenī. Par nelielām sekundārām noliktavu, ražotņu un servisu būvēm platībās līdz 500 kvadrātmetriem cena ir vidēji no 350 līdz 400 eiro par vienu kvadrātmetru.

Pārdošanas cenas par angāriem, kuri būvēti 80.-90.gados, platībās no 500 kvadrātmetriem svārstās no 70 līdz 250 eiro par vienu kvadrātmetru.

Cenas, galvenokārt, atkarīgas no angāru stāvokļa, to specifikas un galvenā faktora – atrašanās vietas. Ražošanas objektu apbūves zemju vidējās cenas Pierīgā un Rīgas mikrorajonos ir robežās no 15 līdz 30 eiro par vienu kvadrātmetru.

Komercapbūves zemes – tirgus joprojām aktīvs

Latvijā un Rīgā saglabājas aktīvs zemes tirgus – pircēji meklē un pērk zemes gabalus mazumtirdzniecībai, loģistikai, biroju un dzīvokļu ēku attīstībai.

Investoru uzmanības lokā ir Rīgas centrs, mikrorajoni un Pierīga vietās ar labu infrastruktūru. Par to liecina notikušie darījumi Rīgā, piemēram zemes pirkums Ulbrokas ielas noliktavu un biroju zonā – par EUR 748’490 nopirkti 25’810 m2, kas veido cenu 29 EUR/m2. Jāpiemin zemes pirkums Tālajā centrā, Katrīnas ielā – par EUR 571’000 nopirkti 6’407m2 zemes centra apbūves teritorijā, veidojot cenu 89 EUR/m2. Turpinās investoru aktivitāte Rīgas centrā, Skanstes rajonā – par EUR 4’350’000 pārdots 1,35 ha liels zemes gabals Hanzas ielā (322 EUR/m2).

Interesanta tendence ir pieprasījumi nišas pozicionējuma, maza izmēra degvielas uzpildes staciju attīstībai, kā arī pašapkalpošanās automazgātavu attīstībai. Tuvākā gada, divu gadu laikā šajos segmentos sagaidāma konkurence.

Citi investīciju darījumi:

Vērojamas Rīgas vēsturiskā centra attīstības tendences, kur investori iegādājas vēsturiskas, bieži arī – arhitektoniski vērtīgas, ēkas, lai tās attīstītu kā dzīvokļu vai jaukta tipa īpašumus. Viens no pieminēšanas vērtiem darījumiem šajā sakarā – Dzirnavu ielā pārdoti divi vēsturiski dzīvokļu nami, kas celti 1900.gadā – kopā 4231m2 par EUR 2’200’000 jeb 520 EUR par ēkas kvadrātmetru. Vērts pieminēt arī Merķeļa ielā pārdotu 2766m2 lielu īpašumu – 1870.gadā celtu namu ar palīgēku – par EUR 2’000’000 jeb 723 EUR par ēku kopplatības 1 m2. Tālākā vēsturiskā centra perifērijā, Ģertrūdes ielā, par EUR 1’332’000 pārdots 3237 m2 zemes gabals ar 5885m2 lielu, 1912.gadā būvētu, daudzdzīvokļu ēku un 496m2 lielu, 1900.gadā būvētu koka māju un mazāku palīgēku. Ēku kopējās platības viens kvadrātmetrs maksājis 208 eiro. Savukārt Lāčplēša ielā 24 pārdota 1960.gadā celta 2979 m2 liela biroju ēka par EUR 1’825’000 jeb 612 EUR/m2.

Ārpus centra, Āgenskalna vēsturiskajā zonā pārdota 1930.gadā celta 1906 m2 liela biroju ēka par EUR 870’000 jeb 457 EUR/m2.

Attiecībā uz Rīgas pilsētas teritorijas attīstības plāniem, Ober-Haus novērojis, ka klienti saskaras ar nenoteiktību par jaunā teritorijas plāna stāšanos spēkā un esošā plāna pielietošanu dzīvē. Tas varētu īstermiņā aizkavēt investoru plānus.