Kā Covid-19 ietekmējis komercīpašumu tirgu

Komercēkas, foto - Pixabay

Covid-19 pandēmijas ierobežošanas pasākumi diezgan ievērojami ietekmējuši Rīgas komercīpašumu tirgu, visbūtiskāk skarot viesnīcas un ēdināšanas pakalpojumu sniedzējus, kā arī mazumtirgotājus.

BIROJU PLATĪBAS

2020. gada 1.pusgadā nodotas ekspluatācijā četras biroju ēkas, papildinot biroja platību piedāvājumu par 50,600 kvadrātmetriem.

Baltijā ekskluzīvākais 97,500 kvadrātmetru plašais dzīvokļu un biroju koncepts, daudzfunkcionālais komplekss Z-Towers ir nodots eksplatācijā. To veido 2 apļveida torņi, kas ir 30 stāvu augsti. Ar tiem savienots pamatā esošais podiums. Z-Towers A klases biroju platības sastāda 10,000 kvadrātmetru, un tas ir augstākais projekts Rīgā.

Ekspluatācijā nodota arī biroju ēka Henrihs Jaunajā Teikā, kas tādējādi pilsētā kļuvusi par mūsdienu biroju lielāko kompleksu. Šī ēka ir jaunākais papildinājums ietekmīgākajai inovāciju un tehnoloģiju apkaimei Rīgā. Henrihs ir A klases biroju ēka, kuras platība ir 23,600 kvadrātmetri un tā paredzēta vairāk kā 2000 darba vietām, kas izvietoti 16 stāvos. Ēkā izvietotas biroju telpas, moderns konferenču un pasākumu centrs, autentiska iekštelpu street food zona, bērnudārzs, jumta terase un daudzstāvu autostāvvieta.

Jaunajā Origo ēkā atvērta tirdzniecības centra Origo paplašinātās daļas pirmā kārta, kā arī biznesa centrs Origo One, kur birojiem un darījumu telpām atvēlēti 11,000 kvadrātmetri.  Modernais darījumu centrs Origo One, kurā atrodas A klases biroji, atrodas pašā Rīgas vidū. Tā prioritātes ir lieliska atrašanās vietu, moderna tehnoloģija un inženiertehniskie risinājumi.

Postmodernisma arhitektūras parauga ēkā, ko 1970.gadu beigās projektējis arhitekts Juris Skalbergs, pēc renovācijas pieejamas modernas un plašas B+ klases biroju un tirdzniecības telpas. Pēdējos stāvos izveidotas zonas networkingam, katrā stāvā ir neliels balkons ar skatu uz Daugavu. Birojiem atvēlētā platība sastāda 6,000 kvadrātmetrus.

Pandēmija noteikti ir mainījusi daudzu uzņēmumu skatījumu uz biroja platību lietderīgumu, jo lika apjaust, ka diezgan laba un efektīva sava darba organizācija iespējama arī attālināti, nezaudējot savstarpēju komunikāciju un produktivitāti. Taču tajā pat laikā bieži vien dzirdēts, ka cilvēkiem trūkst kopības sajūtas ar kolektīvu, kā arī daudziem sagādāja neērtības darbs no mājām, nepietiekamas platības dēļ, kas ļautu norobežoties no pārējiem ģimenes locekļiem un netraucēti pievērsties darba uzdevumiem.

Šobrīd izteikta biroju maiņa netiek novērota. Vairāk jūtams gaidīšanas režīms, jo pastāv neskaidrības, kas visus sagaida šī gada otrajā pusē. Karantīnas laikā vairāk notika sarunas starp iznomātājiem un nomniekiem par iespēju kādu laiku nemaksāt nomas maksu vai vismaz daļēji to samazināt, tā kā lielākā daļa darbinieku veica savus pienākumus attālināti, atstājot birojus praktiski tukšus. Taču, liela daļa biroju nomnieku atzīst, ka nav jutuši atbalstu no iznomātājiem.

Ilgtermiņa perspektīvā sagaidāms, ka daļa no uzņēmumiem pārcelsies uz mazākiem vai  zemākas klases birojiem. Tas atkarīgs no kopējiem uzņēmuma uzstādījumiem un iespējām. Tas radīs brīvo biroja platību skaita pieaugumu, līdz ar ko izīrētāji būs spiesti pārskatīt nomas maksas. Grūtāka situācija varētu būt vecākās biroju ēkās, jo šobrīd arvien lielāku nozīmi nomnieki pievērš dažādiem inženiertehniskajiem risinājumiem, kas nodrošina lielāku gaisa plūsmas apmaiņu biroju telpās.

Taču, neskatoties uz esošo situāciju, uzsākti darbi jaunā Preses Nama kvartāla 1. kārtas būvniecībai. Pirmajā projekta attīstības posmā paredzēts izbūvēt mūsdienīgu A klases biroju centru, tirdzniecības telpas ar Baltijā pirmo futbola laukumu uz ēkas jumta un Holiday Inn viesnīcu, kas būs pirmā InterContinental Hotels Group (IHG) viesnīca Latvijā. Projekta pirmajā kārtā 25,000 kvadrātmetri paredzēti A klases biroju ierīkošanai, 7,000 kvadrātmetri - mazumtirdzniecības telpām, 40,000 kvadrātmetri - multifunkcionālu telpu izveidei, bet bijušā Preses nama ēkā tiks izveidota viesnīca ar 307 numuriem.

A klases biroju nomas maksa ir no € 13.00 līdz € 16.00 par kvadrātmetru un no €8.00 līdz €13.00 par kvadrātmetru B klases birojiem. Atsevišķās ekskluzīvās biroju ēkas nomas maksa sastāda €17.00 - €18.00 par kvadrātmetru, neskaitot maksu par apsaimniekošanu. A kases birojos apsaimniekošanas maksa ir no €2.50 līdz €4.00 par kvadrātmetru mēnesī un B klases ēkās no €2.00 līdz €3.50 par kvadrātmetru mēnesī.

TIRDZNIECĪBAS PLATĪBAS

2020.gada pirmā puse atstājusi ievērojamu ietekmi tirdzniecības platību segmentā.  Sākoties valstī noteiktajai karantīnai un stingrajiem ierobežojumiem, daudzas mājsaimniecības pārgāja uz produktu un ikdienai nepieciešamo saimniecības preču pasūtīšanu tiešsaistē un piegādi līdz mājas durvīm vai pie lielveikaliem noteiktajās preču saņemšanas vietās. Tirdzniecības centros savu darbību drīkstēja turpināt tikai pārtikas preču veikali, aptiekas un mājdzīvnieku preču veikali, liedzot darboties pārējiem nomniekiem. Vairāki lielveikalu telpu nomnieki nespēja vienoties par telpu nomas maksas „brīvdienām”, kā dēļ tiem nācās pārtraukt līgumus un atbrīvot telpas, jo finansiālais slogs izrādījās pārlieku liels.

Liels pārbaudījums šajā laikā bija ēdināšanas pakalpojumu sniedzējiem. Ieguvēji noteikti bija tie, kas spēja ātri noreaģēt un pārstrukturizēt savu uzņēmējdarbību, piegādājot ēdienu uz mājām.

Taču sarežģītā globālā situācija nav apstādinājusi aktivitāti tirdzniecības platību segmentā, jo daži attīstītāji veic esošo telpu modernizāciju un pat jaunu projektu attīstību. Vairāki jauni apģērbu veikali ir uzzsākuši savu darbību Rīgā, kā arī rudenī atvēršanu plāno tirdzniecības un dzīvesstila centrs SĀGA, kas atradīsies pretī IKEA mājlietu lielveikalam. Līdz ar SĀGA projekta īstenošanu iesāksies jauns attīstības posms tirdzniecības centru segmentā visā Baltijā. Ierasto centru attīstīšanas praksi nomainīs jaunākās paaudzes tirdzniecības centru koncepts un SĀGA kļūs par paraugu iepirkšanās un dzīvesstila centru segmentā Baltijā.

Arī ēdināšanas pakalpojumu ķēdes zīmoliem Burger King un KFC ir ievērojami attīstības plāni attiecībā uz Baltijas tirgu.

Tirdzniecības centrā Aleja, Ziepniekkalnā, savu mazumtirdzniecības veikalu atvēra Rimi Hyper, aizņemot teju 4,300 kvadrātmetru platību, kā arī Rimi Express Aspazijas bulvārī un Rimi Mini Tallinas ielā.

Vērienīgas investīcijas veikalu rekonstrukcijā veikusi Maxima veikalam Saharova ielā, kas no Maxima XX formāta pārtapis par astoto lielformāta  Maxima XXX veikalu Rīgā, kā arī uzbūvēts pilnībā jauns Maxima XX veikals Mežaparkā, Rusova ielā.

2020. gadā tirdzniecības telpu nomas maksa mazām telpām līdz 100 kvadrātmetri pilsētas centrā nav mainījusies, svārstoties no €10.00 līdz €33.00 par kvadrātmetru mēnesī.

Vecrīgā, intensīvas gājēju plūsmas vietās nomas maksa sastāda no €20.00 līdz €40.00 par kvadrātmetru mēnesī, vietām sasniedzot €55.00 par kvadrātmetru ekskluzīvām telpām. Nelielās šķērsielās pilsētas centrā un Vecrīgā nomas maksa ir no €10.00 līdz €20.00 par kvadrātmetru mēnesī.

Tirdzniecības centros nomas sākot no €8.00 par kvadrātmetru mēnesī (telpām ar platību virs 1000 kvadrātmetri), no €15.00 līdz €35.00 vidēja lieluma telpām (150–300 kvadrātmetri) un no €25.00 līdz €50.00 euro (telpām līdz  100 kvadrātmetri). Enkura nomniekiem mēnesī jāmaksā vidēji €6.00 līdz €10.00 par kvadrātmetru mēnesī.

INDUSTRIĀLĀS PLATĪBAS

Industriālo platību segments šobrīd šķiet no pandēmijas cietis vismazāk.  Pieaugot tiešsaistes tirdzniecības apjomiem, izteiktāku aktivitāti izrāda paku piegādes un e-komercijas uzņēmumi, kas interesējas par profesionālām, modernām noliktavu telpām.

Ir uzsākta A klases noliktavu un loģistikas parka A6 būvniecība Rīgā, Maskavas ielā. Būvniecību uzsākuši Pillar Capital. Patreiz uz esošā zemesgabala atrodas noliktavas ēkas, lielākoties būvētas aptuveni 10 gadus atpakaļ. Tiek veidots vienots loģistikas un noliktavu parks, kas ļaus pilnībā izmantot īpašuma potenciālu un zemes platību. Plānots, ka ēku kopējā platība pārsniegs 50,000 kvadrātmetrus. Tādā veidā tiks panākts, ka jaunizveidotais loģistikas parks kļū par vienu starp lielākajiem Rīgas teritorijā.

2020.gada 2.ceturksnī ekspluatācijā nodots jaunais LIDL loģistikas centrs Dreiliņos, kas nodrošinās LIDL veikalu darbību Latvija un Igaunijā. Jaunuzceltajā 51,000 kvadrātmetru lielajā loģistikas centrā atradīsies arī uzņēmuma galvenais birojs.

Rīgas rajonā ir pieprasījums pēc modernām noliktavu platībām. Lielākais pieprasījums ir pēc telpām no 1000 līdz 2000 kvadrātmetri, bet pieprasījums pieaug arī pēc mazākām telpām, kuru platība nepārsniedz 1000 kvadrātmetrus.

2020. gada pirmajā pusgadā  jauno noliktavu nomas maksa Rīgas pilsētā un tās apkārtnē ir no €3.50 līdz €4.80 par kvadrātmetru mēnesī. Nomas maksa vecām noliktavām ir no €1.50 līdz €3.20 par kvadrātmetru mēnesī. Komunālo pakalpojumu maksa ir vidēji no €0.50 līdz €1.00 par kvadrātmetru mēnesī.

Joprojām pārsvarā uzņēmumi telpas savai darbībai izvēlas nomāt, nevis iegādāties īpašumā, tādējādi uzņēmuma finanšu resursus novirzot biznesa attīstībai. Telpu noma ļauj darboties profesionāli apsaimniekotās un mūsdienu prasībām atbilstošās telpās, kā arī elastīgāk reaģēt uz jebkādām ekonomikas un tirgus pārmaiņām.