Kādi ir nekustamā īpašuma vērtēšanas kritēriji? Skaidro eksperti.

Photo by The Roaming Platypus on Unsplash

Katram nekustamajam īpašumam mūsu valstī ir gan kadastrālā, gan tirgus vērtība. Uzreiz jānorāda, ka kadastrālo vērtību nosaka tikai Valsts zemes dienests (VZD), bet īpašuma tirgus vērtību – sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs. Kadastrālās vērtības noteikšanas mērķis ir NĪ nodokļa aprēķināšana, bet tirgus vērtības pielietojums ir krietni plašāks, sākot ar tirgus vērtības noteikšanu kredīta nodrošinājumam komercbankās un visbeidzot piespiedu pārdošanas vērtības noteikšanai izsoles gadījumā.

Līdz ar to, katrs cilvēks var saskarties ar situāciju, kad viņam ir nepieciešams vērtēšanas pakalpojums. Visbiežāk novērtējums ir nepieciešams kredīta nodrošinājumam, bet tas noder arī tad, ja ir vajadzība pirkt vai pārdot nekustamo īpašumu, uzdāvināt vai sadalīt to, ja jānosaka tirgus vērtību mantojumam vai  īpašumam tiesvedības gadījumos, apdrošinātājiem u.c. Vienā gadījumā speciālista viedoklis palīdzēs noteikt, par kādu optimālo CENU pārdot, bet otrā – vai plānotā pirkuma summa par māju, dzīvokli, zemi atbilst tā reālajai tirgus VĒRTĪBAI.

Un šeit ir ļoti svarīgi saprast, ka CENA no VĒRTĪBAS var ļoti būtiski atšķirties. Katrs cilvēks savā ikdienā izdarot izvēli neapzināti veic izvērtēšanu – izvēloties kādu transporta veidu, pusdienu ieturēšanas vietu, produktu, apģērbu. Tā, pat nebūdams sertificēts vērtētājs, viņš var noteikt CENU kādam konkrētam objektam, vadoties vienīgi no savas pieredzes, zināšanām un pieejamās informācijas. Un tā būs konkrētā objekta CENA, kuru noteica konkrētais cilvēks. Bet, cenai nav nekas kopīgs ar vērtību, jo VĒRTĪBU var noteikt tikai ĪPAŠUMAM. TIRGUS VĒRTĪBA ir aprēķināta summa, par kādu vērtēšanas datumā īpašumam būtu jāpāriet no viena īpašnieka pie otra, savstarpēji nesaistītu pušu darījumā starp labprātīgu pārdevēju un labprātīgu pircēju pēc atbilstoša piedāvājuma, katrai no pusēm rīkojoties kompetenti, ar aprēķinu un bez piespiešanas.

Jebkuru īpašumu veida tirgus vērtības noteikšanā liela nozīme ir īpašuma tiesību statusam, apgrūtinājumiem un izmantošanas ierobežojumiem. Tāpēc viens no svarīgākiem kritērijiem, ko nepieciešams izvērtēt ir īpašuma tiesības (pilnas, dalītas, terminētas tiesības, dzīvošanas tiesības, apbūves tiesības, lietošanas tiesības, īres tiesības). Tās var ļoti būtiski ietekmēt tirgus vērtību, piemēram, īpašumam var būt reģistrēts apgrūtinājums – mūža dzīvošanas tiesības personai, kurai īpašums nepieder. Šajā situācijā var gadīties, ka īpašuma vērtība var būt tuvu nullei.

Mēdz teikt, ka īpašuma vērtību nosaka trīs faktori – „vieta, vieta un vieta”. Plašāk izskatot šo tēzi saprotams, ka tā ir sociālā, ekonomiskā situācija un juridiskie aspekti katrā konkrētā vietā. Tieši šie faktori, par kuriem cilvēki parasti domā maz, ietekmē tirgus situāciju un katra īpašuma vērtību.

Ir maldīgs uzskats, ka finanšu līdzekļi, kas ieguldīti īpašuma celtniecībā un remontdarbos, arī ir objekta tirgus vērtība. Diemžēl, praksē visu nosaka pieprasījuma un piedāvājuma attiecība. Piemēram, ja kādā mazpilsētas dzīvokļa remontā un labiekārtošanā pirms pārdošanas ieguldīti 10 000 EUR un īpašumu vēlas realizēt par dzīvokļa iegādes cenu un veikto ieguldījumu summu, pilnīgi iespējams, ka pircējs neatradīsies. Jo dzīvokļa tirgus vērtība būs daudz zemāka pat par remontā ieguldītajiem līdzekļiem, tātad zem 10 000 EUR.

Vērtējot zemes gabalus, svarīgākie kritēriji ir atrašanās vieta, piebraukšanas iespējas, grunts stāvoklis, komunikāciju esamība vai tuvums, apkārtnes attīstības perspektīvas un blakus esošo objektu ietekme, izmantošanas iespējas, apbūves tiesības. Lauksaimniecībai izmantojamām zemēm arī meliorācija, auglība, platība, konfigurācija un saimnieciskā aktivitāte reģionā.

Dzīvokļu vērtēšanā ņem vērā ēkas atrašanās vietu, celtniecības gadu un sēriju, ēkas nodošanu ekspluatācijā, dzīvokļa atrašanās vietu ēkā, labiekārtojuma līmeni un to tehnisko stāvokli, nelikumīgas būvniecības esamību vai neesamību, dzīvokļu skaitu mājā, apkārtējo infrastruktūru, piebraukšanas iespējas, stāvvietas pieejamību, prestižu un reputāciju, ka arī daudzus citus aspektus, kas nosaka dzīvokļa vērtību.

Arī privātmājām svarīga atrašanās vieta, celtniecības gads un tajā izmantotie materiāli (gan ilgmūžības, gan energoefektivitātes ziņā), ēkas nodošana ekspluatācijā, zemes gabala platība un labiekārtojumi, ēkas tehniskais stāvoklis, plānojums un ēkas atbilstība projektam, nodrošinājums ar inženierkomunikācijām (piemēram - ūdensvads, kanalizācija, apkures un ventilāciju sistēmas).

Nosakot jebkura veida īpašuma vērtību, ir jāatbild uz daudziem jautājumiem par piedāvājuma un pieprasījuma, ienākumu un izdevumu līdzsvaru, reģiona attīstības un ekonomikas tendencēm un to ietekmi.   Tāpēc, ir nepieciešama sertificēta vērtētāja palīdzība. Tikai speciālists ar speciālo izglītību un pieeju plašām datubāzēm, kas apkopo gan reģistrētos NĪ darījumus,  gan cenu piedāvājumu dinamiku sludinājumu portālos, var sniegt pircējam vai jau esošajam objekta īpašniekam neatkarīgu slēdzienu par īpašuma vērtību, juridisko statusu, tā labāko izmantošanas veidu, atspoguļo tā priekšrocības un trūkumus.

SIA „Ober Haus Vērtēšanas serviss” vērtējumus akceptē visās Latvijas kredītiestādēs.