Что следует знать об оценке недвижимости каждому ее покупателю или продавцу?

Почти каждому из нас в течение своей жизни приходится покупать или продавать недвижимость. Это процесс требует выполнения ряда процедур, связанных с оформлением документации. Одним из важнейших документов в сделках с недвижимостью является заключение о ее стоимости, составляемое профессиональным оценщиком. О том, что необходимо знать об оценке недвижимости, рассказывает представитель Ober Haus Real Estate Latvia, крупнейшей в Балтии компании в сфере недвижимости.

Какие вопросы обычно задают клиенты оценщику?

«Вопросы связаны с видами недвижимости (объекта оценки), которые могут быть самыми разными, от типовых квартир до сложных коммерческих и специализированных объектов.

Клиенты, заключающие сделки по жилой недвижимости, разумеется, интересуются результатами оценки прежде всего для того, чтобы убедиться, что цена покупаемой/продаваемой недвижимости соответствует рыночной ситуации. Покупателям эта информация нужна также для того, чтобы определить возможный для них размер кредита. Кроме того, клиенты часто спрашивают, насколько увеличится стоимость недвижимости после ее реновации. Ведь оценщик не только может дать консультацию по существующему состоянию недвижимости, но и составить прогноз ее цены после завершения ремонтно-строительных работ. Покупатель, рассматривающий возможности приобретения недвижимости, как правило, нуждается в консультации по правовому статусу и техническому состоянию объекта, чтобы определить потенциальные проблемы и, возможно, получить лучшее предложение от продавца. Независимый оценщик может объективно оценить стоимость недвижимости и рыночную ситуацию, заметить и проанализировать важные обстоятельства, имеющие отношение к сделке, а также помочь клиенту выбрать из нескольких вариантов покупки наиболее подходящий для него.

Оценка коммерческой недвижимости дает клиенту возможность узнать о существующей ситуации на рынке, связанном с определенным видом бизнеса, прогнозировать сценарии его развития, что помогает принятию решений. Собственнику сданной в аренду коммерческой недвижимости оценщик даст заключение о соответствии арендной платы рыночной ситуации, а также выскажет свое профессиональное мнение о наиболее эффективном использовании недвижимости, что может помочь собственнику значительно повысить свои доходы. Оценщик поможет и девелоперу, высказав свое мнение о прогнозируемых доходах и расходах, связанных с реализацией проекта, что может уберечь девелопера от значительных потерь. Заключение оценщика может быть представлено инвесторам и кредитным учреждениям для подтверждения потенциала проекта. Кроме того, оценщик посоветует решения, наиболее подходящие для рыночной ситуации», – пояснил руководитель оценочного отдела Ober-Haus.

Какие документы должен представить клиент оценщику?

«Как уже упоминалось, процедура, необходимая информация и документация зависят от вида недвижимости, то есть от объекта и задачи оценки. В типичных ситуациях оценщику предоставляется план помещений (копия дела о кадастровом измерении), распечатка из земельной книги и план границ земельного участка, если объект недвижимости не является квартирной собственностью. Если планируется строительство, то необходимо представить также разрешение на строительство, проектную документацию и смету прогнозируемых расходов. Если же объект недвижимости находится в процессе строительства, то требуется информация о выполненных работах и связанных с ними расходах, что позволит определить степень готовности объекта и объем дополнительных вложений.

Оценщику коммерческой недвижимости требуется также список арендаторов с указанием условий заключенных с ними договоров, а также информация о доходах и расходах, связанных с недвижимостью. Необходимо предоставить также сведения о планируемых капитальных вложениях, финансовых обязательствах и ожидаемых изменениях. При оценке специализированной недвижимости оценщик должен также ознакомиться с финансовыми показателями прошлых лет и запланированным бюджетом».

Какие аспекты заключения оценщика вызывают у клиента наибольшие возражения?

«Случается, что возникает недопонимание относительно оценки стоимости недвижимости. Клиент должен различать такие понятия как «цена» и «рыночная стоимость» недвижимости. Следует учитывать, что цена недвижимости может значительно отличаться от стоимости, указанной в заключении, так как эксперт при оценке руководствовался только объективными факторами. Цена зависит от личных обстоятельств. Например, клиент желает быстро продать свою собственность, поэтому готов снизить цену, или покупатель настолько заинтересован приобрести конкретный объект, что согласен заплатить цену выше рыночной стоимости. При определении рыночной стоимости недвижимости применяется объективный подход: предполагается, что сделка заключается между сторонами в условиях, которые не вызваны особыми обстоятельствами, личными интересами, то есть в соответствии с типичной рыночной практикой.

Клиенты часто не понимают, почему оценщику необходима подробная информация о коммерческой недвижимости, договорах об аренде (коммерческая тайна!). Но чтобы как можно точнее определить стоимость объекта, оценщик должен иметь столько же информации, сколько и потенциальный покупатель. Это имеет особенно важное значение, если заключение предназначено кредитному учреждению. Ведь именно наиболее полная информация о недвижимости, изложение реальных обстоятельств при минимуме предположений со стороны оценщика смогут убедить кредитное учреждение в адекватности размера залога и, возможно, помогут клиенту достичь наиболее благоприятных условий кредитования».

Существуют ли стереотипные мнения об оценщиках?

«Пожалуй, наиболее распространенный стереотип состоит в том, что оценщик будто бы относится к своей работе формально, может дать такое заключения, какое ему вздумается. Если заключение не устраивает клиента, то он считает, что работа выполнена «недобросовестно». В действительности оценщик – это строго регламентируемая профессия. Оценка проводится с использованием методов, основанных на стандартах, на исследовании рынка, путем сравнительного анализа сопоставимых сделок. Сертифицированный оценщик несет личную ответственность за свое заключение. Он проделывает большую, не заметную для клиента работу, прежде чем объявить ему результат, который, вероятно, вызовет возражения. Добросовестно выполнив свою работу, оценщик тем самым защищает свою репутацию, избавляет от возможных проблем клиента и кредитное учреждение, а также способствует стабильности государственной финансовой системы. Компетентный оценщик способен не только дать логическое обоснование своим расчетам и результатам, но и проанализировать влияние ранее неизвестных или уточненных факторов и предположений на определенную им стоимость недвижимости. В случае возникновения обоснованных сомнений в качестве работы оценщика можно представить заключение другому оценщику, чтобы узнать его мнение, или оспорить заключение в Латвийской ассоциации оценщиков имущества, чьи решения являются обязательными для всех латвийских сертифицированных оценщиков недвижимости».