Как Covid-19 повлиял на рынок коммерческой недвижимости

Komercēkas, foto - Pixabay

Меры по сдерживанию пандемии Covid-19 оказали значительное влияние на рынок коммерческой недвижимости в Риге, при этом больше всего были затронуты поставщики гостиничных услуг и услуг общественного питания, а также розничные торговцы.

ОФИСНЫЕ ПЛОЩАДИ

В 1-й половине 2020 года сданы в эксплуатацию четыре офисных здания, предложение офисных площадей пополнилось на 50 600 квадратных метров.

Сдан в эксплуатацию многофункциональный комплекс Z-Towers - наиболее эксклюзивная жилая и офисная концепция в Балтии площадью 97 500 квадратных метров. Ее образуют 2 круглые 30-этажные башни. С ними соединен лежащий в основании подиум. Офисные помещения Z-Towers класса А составляют 10 000 квадратных метров, и это самый высокий проект в Риге.

Также было сдано в эксплуатацию офисное здание Henrihs на Новой Тейке, которое стало, таким образом, самым большим современным офисным комплексом в городе. Это здание является новейшим к самому влиятельному в Риге району инноваций и технологий. Henrihs - это офисное здание класса А площадью 23 600 квадратных метров, предназначенное для более чем 2000 рабочих мест, размещенных на 16 этажах. В здании расположены офисные помещения, современный конференц-центр и центр мероприятий, аутентичная крытая зона street food, детский сад, терраса на крыше и многоэтажная автостоянка.

В новом здании Origo открылась первая очередь расширенной части торгового центра Origo, а также бизнес-центр Origo One, где под офисы и деловые помещения выделено 11 000 квадратных метров.  Современный бизнес-центр Origo One, в котором расположены офисы класса А, находится в самом центре Риги. Его приоритетами являются отличное месторасположение, передовые технологии и инженерные решения.

Здание по образцу постмодернистской архитектуры, спроектированное архитектором Юрисом Скалбергсом в конце 1970-х годов, после реновации предлагает современные и просторные офисные и торговые помещения класса B +. На последних этажах созданы зоны для развития деловых связей и контактов, на каждом этаже есть небольшой балкон с видом на Даугаву. Отведенная под офисные помещения площадь составляет 6000 квадратных метров.

Пандемия, безусловно, изменила представление многих компаний о целесообразности офисных помещений, поскольку заставила их понять, что довольно хорошая и эффективная организация работы возможна также в удаленном режиме без потери взаимного общения и производительности. В то же время, однако, часто приходится слышать, что людям не хватает чувства связи с коллективом, и многим было неудобно работать из дома из-за недостаточного пространства, чтобы изолироваться от других членов семьи и без помех сосредоточиться на работе.

В настоящее время заметная смена офисов не наблюдается. В большей степени ощущается режим ожидания, поскольку существуют неясности, которые ожидают всех во второй половине этого года. Во время карантина между арендодателями и арендаторами происходило больше переговоров о возможности неуплаты в течение некоторого времени или хотя бы частичного снижения арендной платы, так как большинство сотрудников выполняло свои обязанности удаленно, а офисы практически пустовали. Однако большая часть арендаторов офисов признает, что не чувствовала поддержки со стороны арендодателей.

В долгосрочной перспективе ожидается, что некоторые предприятия переедут в офисы меньшего размера или более низкого класса. Это зависит от общих установок и возможностей конкретного предприятия. Это приведет к увеличению свободных офисных площадей, что заставит арендодателей пересмотреть арендную плату. Более сложной ситуация может быть в старых офисных зданиях, так как арендаторы все больше внимания уделяют различным инженерным решениям, которые обеспечивают больший обмен воздуха в офисных помещениях.

Однако, несмотря на сложившуюся ситуацию, начались работы по строительству первой очереди нового квартала Дома печати. На первом этапе развития проекта планируется построить современный офисный центр класса А, торговые помещения с первым в странах Балтии футбольным полем на крыше здания и гостиницу Holiday Inn, которая станет первым в Латвии отелем InterContinental Hotels Group (IHG). В первой очереди проекта 25 тысяч квадратных метров предназначаются под офисы класса А, 7 тысяч квадратных метров - под помещения розничной торговли, 40 тысяч квадратных метров - под многофункциональные помещения, а в бывшем здании Дома печати построена гостиница на 307 номеров.

Арендная плата за офисы класса A составляет от 13,00 до 16,00 евро за квадратный метр и от 8,00 до 13,00 евро за квадратный метр - для офисов класса B. Плата за аренду отдельного эксклюзивного офисного здания составляет 17–18 евро за квадратный метр, не считая платы за эксплуатацию. В офисах класса A плата за эксплуатацию составляет от 2,50 до 4.00 евро за квадратный метр в месяц, а в офисах класса B - от 2.00 до 3,50 евро за квадратный метр в месяц.

ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ

Первая половина 2020 года значительно повлияла на сегмент торговых площадей.  С началом установленного в стране карантина и жестких ограничений многие домохозяйства перешли на заказ продуктов и повседневных хозяйственных товаров через Интернет и доставку их к дверям дома или в определенные места супермаркетов. В торговых центрах разрешили продолжать работу только продуктовым магазинам, аптекам и зоомагазинам, запретив работать другим арендаторам. Многие арендаторы помещений супермаркетов не смогли договориться об арендной плате на «выходного дня», что вынудило их расторгнуть договоры и освободить помещения, поскольку финансовое бремя оказалось слишком большим.

Это время стало большим испытанием для поставщиков услуг общественного питания. Выиграли, безусловно, те, кто смог быстро отреагировать и реорганизовать свой бизнес, доставляя еду домой.

Однако сложная глобальная ситуация не остановила активность в сегменте торговых площадей, так как некоторые застройщики (девелоперы) модернизируют существующие помещения и даже развивают новые проекты. В Риге открылось несколько новых магазинов одежды, а осенью планируется открытие   торгово-развлекательного центра (’’центра торговли и стиля жизни’’) SĀGA, который будет расположен напротив супермаркета товаров для дома IKEA. С реализацией проекта SĀGA начнется новый этап развития в сегменте торговых центров во всей Балтии. На смену практике развития обычных центров придет концепция торговых центров последнего поколения, и SAGA станет примером в сегменте центров торговли и стиля жизни в странах Балтии.

У брендов сети общественного питания Burger King и KFC также есть серьезные планы развития на балтийском рынке.

В торговом центре Aleja в Зиепниеккалнсе Rimi Hyper открыл розничный магазин, занимающий площадь почти 4300 квадратных метров, а кроме того - Rimi Express на бульваре Аспазияс и Rimi Mini на улице Таллинас.

Значительные инвестиции в реконструкцию магазинов вложила Maxima - в магазин на улице Сахарова, который перешел из формата Maxima XX в восьмой по счету в Риге крупный магазин Maxima формата XXX, а также построен абсолютно новый магазин Maxima XX в Межапарке на улице Русова.

В 2020 году арендная плата за торговые площади небольших помещений до 100 квадратных метров в центре города не изменилась и составляет от 10 до 33 евро за квадратный метр в месяц.

В Старой Риге, в местах с интенсивным пешеходным потоком, арендная плата составляет от 20.00 до 40.00 евро за квадратный метр в месяц, при этом места для эксклюзивных мест достигают 55 евро за квадратный метр. На небольших перекрестках в центре города и в Старой Риге арендная плата составляет от 10,00 до 20,00 евро за квадратный метр в месяц.

Аренда в торговых центрах от 8,00 евро за квадратный метр в месяц (для помещений площадью более 1000 квадратных метров), от 15,00 до 35,00 евро - для помещений средней площади (150-300 квадратных метров) и от 25,00 до 50,00 евро - для помещений до 100 квадратных метров. Якорные арендаторы должны платить в среднем от 6,00 до 10,00 евро за квадратный метр в месяц.

ИНДУСТРИАЛЬНЫЕ ПЛОЩАДИ

Сегмент индустриальных площадей в настоящее время, кажется, меньше всего пострадал от пандемии.  С ростом объемов онлайн-продаж наиболее выраженную активность стали проявлять предприятия, занимающиеся доставкой посылок и электронной коммерцией, заинтересованные в профессиональных, современных складских помещениях.

Начато строительство складского комплекса класса А и логистического парка А6 в Риге на улице Маскавас. К строительству приступил Pillar Capital. В настоящее время на существующем земельном участке расположены складские здания, построенные преимущественно около 10 лет назад. Создается единый логистический и складской парк, который позволит полностью использовать потенциал объекта и площадь земельного участка. Планируется, что общая площадь построек превысит 50 000 квадратных метров. Таким образом, вновь созданный логистический парк станет одним из крупнейших на территории Риги.

Во 2 квартале 2020 года сдан в эксплуатацию новый логистический центр LIDL в Дрейлини, который обеспечит работу магазинов LIDL в Латвии и Эстонии. В построенном недавно логистическом центре площадью 51 000 квадратных метров разместится также главный офис компании.

В Рижском районе есть спрос на современные складские площади. Наибольшим спросом пользуются помещения от 1000 до 2000 квадратных метров, но растет спрос и на помещения меньшего размера, площадью не более 1000 квадратных метров.

В первом полугодии 2020 года арендная плата за новые склады в Риге и ее окрестностях составляет от 3.50 до 4.80 евро за квадратный метр в месяц. Арендная плата за старые склады составляет от 1.50 до 3.20 евро за квадратный метр в месяц. Коммунальные услуги обходятся в среднем от 0.50 до 1.00 евро за квадратный метр в месяц.

Большинство компаний по-прежнему предпочитает арендовать помещения для своей работы, а не покупать их, тем самым направляя финансовые ресурсы компании на развитие бизнеса. Аренда помещений позволяет работать в профессионально эксплуатируемых помещениях, отвечающих современным требованиям, а также более гибко реагировать на любые изменения экономики и рынков.