Как образуются расходы на оценку недвижимости? Разъясняют эксперты.

Photo by Hunters Race on Unsplash

Услуга оценки оказывается в различных ситуациях. Физическому лицу чаще всего оценка необходима для получения кредита в банке, для покупки, продажи, раздела собственности или в случае наследства, а также для выяснения стоимости совместного имущества супругов.

Определяя стоимость собственности любого вида, оценщик должен проанализировать много критериев и ответить на множество вопросов, чтобы дать объективное заключение о стоимости, юридическом статусе собственности, лучшем способе ее использования, отразить ее преимущества и недостатки. Поэтому, чтобы качественно оценить собственность, оценщик обязательно должен провести обследование объекта, проверить документы, подтверждающие право собственности, инвентаризационное дело и кадастровую информацию о собственности, территориальное планирование, строительные проект и смету, договоры аренды, договоры на право пользования, отягощения и многие другие факторы. Результат оценки зависит от квалификации, знаний и опыта оценщика, а также от доступа к широким базам данных, которые обобщают зарегистрированные сделки с недвижимостью, динамику цен на порталах объявлений, а также информацию о недвижимости из Земельной книги и Кадастровых информационных систем.

Цену за оценку обычно устанавливают, руководствуясь рабочим заданием и целью оценки. Уже при первом собеседовании оценщик выясняет параметры, которые влияют на объем работы и устанавливают трудоемкость услуги - тип, расположение оцениваемой собственности, размер объекта и отягощение, а также особые допущения, при которых должна проводиться оценка.

На предприятиях разработаны расценки для оценки типичных видов собственности. Например, оценка стандартной квартиры в Риге может стоить примерно 90 евро, оценка квартира в новом проекте или довоенном здании в зависимости от площади и места расположения - примерно 110-150 евро, оценка частного дома - 200-300 евро, земельный участок частной застройки - 120-150 евро. Если необходимо определить стоимость собственности с особыми допущениями, например, будущей стоимостью, опираясь на строительный проект, услуга будет дороже примерно на 30%. Если объект оценки - часть собственности, оценщик должен проделать дополнительные расчеты и анализ, услуга может быть более трудоемкой, поэтому дороже. Также нужно рассчитывать, что при оценке собственности в отдаленном месте к цене услуги надо добавить транспортные расходы. Однако точную сумму можно установить, только уточнив рабочее задание, объем выполняемой работы и качество доступной информации. Расходы на определение стоимости коммерческих объектов устанавливаются после ознакомления с рабочим заданием, составом объекта, отягощениями и особыми допущениями, которые надо учесть в процессе оценки.

В результате исполнения задания специалисты подготавливают заказчику отчет об оценке. Это - материал, в котором обобщена информация о собственности - технические данные, основные критерии и определения, которые использованы в оценке, а также названы аспекты, определяющие стоимость. Стандарты профессиональной практики оценщиков (которые соответствуют Международным стандартам оценки собственности (IVS) предусматривают критерии, какими руководствуются в оценке собственности и какие было бы надо отразить в отчете. Отчет, соответствующий стандартам, широкий и детализированный, в него также включена информация о методах, какие использованы в определении стоимости собственности. В Латвии действует стандарт оценки LVS 401.

Подтверждением квалификации оценщика является сертификат, который выдает Латвийская ассоциация оценщиков собственности (LĪVA). Сертификат, выданный Бюро по надзору за компетентностью (KUB), подтверждает право юридического лица заниматься оценкой.

Необходимо подчеркнуть, что этический кодекс оценщиков LĪVA не допускает установления оплаты в процентах от стоимости собственности, чтобы не создавать конфликта интересов.

На рынке существует возможность использовать услуги индивидуальных оценщиков, которые по сравнению с предприятиями могут стоить еще дешевле. Однако не все учреждения принимают отчетные документы, подготовленные индивидуальными оценщиками. Есть кредитные учреждения, которые принимают заключения любого сертифицированного оценщика; есть банки, которые акцептируют многих оценщиков; и есть банки, которые акцептируют ограниченное число экспертов, с которыми заключен договор о сотрудничестве. Оценки ООО «Ober Haus Vērtēšanas serviss» акцептируют все кредитные учреждения Латвии.