Какие существуют критерии оценки недвижимости? Разъясняют эксперты.

Photo by The Roaming Platypus on Unsplash

У каждой недвижимости в нашей стране есть как кадастровая, так и рыночная стоимость. Сразу надо сказать, что кадастровую стоимость устанавливает только Государственная земельная служба (VZD), а рыночную стоимость собственности - сертифицированный оценщик недвижимости. Цель установления кадастровой стоимости - расчет налога на недвижимость, а применение рыночной стоимости - гораздо шире, начиная с определения рыночной стоимости для обеспечения кредита в коммерческих банках и заканчивая установлением стоимости для принудительной продажи на аукционе.

Поэтому каждый человек может столкнуться с ситуацией, когда ему необходимы услуги оценки. Чаще всего оценка необходимы для обеспечения кредита, но она понадобится и тогда, если есть необходимость купить или продать недвижимость, подарить или разделить ее, если надо установить рыночную стоимость для наследства или собственности в случаях судопроизводства, для страховщиков и др. В одном случае мнение специалиста поможет установить, за какую оптимальную ЦЕНУ продать, а в другом - соответствует ли сумма планируемой покупки дома, квартиры, земли их реальной рыночной СТОИМОСТИ.

И здесь очень важно понять, что ЦЕНА может очень существенно отличаться от СТОИМОСТИ. Каждый человек, повседневно делая выбор, неосознанно проводит оценку - выбирая вид транспорта, место обеда, продукты, одежду. Он, не будучи сертифицированным оценщиком, может установить ЦЕНУ какого-то конкретного объекта, руководствуясь только своим опытом, знаниями и доступной информацией. И это будет ЦЕНА конкретного объекта, которую определил конкретный человек. Но у цены нет ничего общего со стоимостью, т.к. СТОИМОСТЬ можно установить только для СОБСТВЕННОСТИ. РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ - рассчитанная сумма, за которую в день оценки собственность могла бы перейти от одного собственника к другому при сделке взаимно не связанных сторон между добросовестным продавцом и добросовестным покупателем после соответствующего предложения, когда каждая из сторон действует компетентно, с расчетом и без давления.

При определении рыночной стоимости любого вида собственности большое значение имеет статус права собственности, отягощения и ограничения пользования. Поэтому одним из важнейших критериев, который необходимо оценить, является право собственности (полное, разделенное, со сроком действия, право на проживание, право на застройку, право пользования, право найма). Это может очень существенно повлиять на рыночную стоимость, например, у собственности может быть зарегистрировано отягощение - право постоянного проживания лица, которому собственность не принадлежит. В такой ситуации может случиться, что стоимость собственности близка к нулю.

Скажем так, стоимость собственности определяют три фактора - «место, место и место». Рассматривая шире этот тезис, надо понимать, что это - социальная, экономическая ситуация и юридические аспекты в каждом конкретном месте. Именно эти факторы, о которых люди обычно не думают, влияют на рыночную ситуацию и стоимость каждой собственности.

Есть ошибочное мнение, что финансовые средства, вложенные в строительство собственности и ремонтные работы, также являются рыночной стоимостью объекта. К сожалению, на практике все определяет соотношение спроса и предложения. Например, если в каком-то маленьком городке в ремонт и благоустройство квартиры до продажи вложены 10 000 евро, и собственность хотят реализовать за цену приобретения квартиры и сумму сделанного вложения, вполне возможно, что покупателя не найдется. Поскольку рыночная стоимость квартиры будет гораздо ниже даже вложенных в ремонт средств, т.е. ниже 10 000 евро.

При оценке земельных участков самыми важными критериями являются местонахождение, возможности подъезда, состояние грунта, наличие или близость коммуникаций, перспективы развития окрестностей и влияние вблизи расположенных объектов, возможности использования, право застройки. Для земель, используемых в сельском хозяйстве - мелиорация, плодородность, площадь, конфигурация и хозяйственная активность в регионе.

При оценке квартир учитывается местонахождение здания, год постройки, серия, сдача здания в эксплуатацию, местонахождение квартиры в здании, уровень благоустройства и его техническое состояние, наличие или отсутствие незаконных строений, количество квартир в доме, окрестная инфраструктура, возможности подъезда, доступ к стоянке, престиж и репутация, а также многие другие аспекты, которые определяют стоимость квартиры.

Также для частных домов важно местонахождение, год постройки, используемые при постройке материалы (с точки зрения как долговечности, так и энергоэффективности), сдача здания в эксплуатацию, площадь земельного участка и благоустройство, техническое состояние дома, планировка и соответствие здания проекту, наличие инженерных коммуникаций (например, водопровод, канализация, системы отопления и вентиляции).

Определяя стоимость любого вида собственности, надо ответить на многие вопросы о предложении и спросе, соотношении доходов и расходов, тенденциях развития региона и экономики и их влияние.   Поэтому необходима помощь сертифицированного оценщика. Только специалист со специальным образованием и доступом к широким базам данных, который обобщит зарегистрированные сделки с недвижимостью, динамику цен на порталах объявлений, может дать покупателю или существующему собственнику объекта независимое заключение о стоимости, юридическом статусе собственности, лучшем способе ее использования, отразить ее преимущества и недостатки.

Оценки ООО «Ober Haus Vērtēšanas serviss» акцептируют все кредитные учреждения Латвии