Начало 2018 года – на рынке коммерческих площадей всё будет продолжаться

Wojtek Witkowski

В первом квартале этого года было заключено несколько сделок в центре города по довоенным жилым домам, которые сейчас находятся в плохом состоянии и не являются жилыми, а также по земельным участкам для новых зданий под квартиры. Поэтому через 1-3 года можно ожидать, что в Риге появятся как новая, так и реновированная собственность, и Рига станет еще красивее. В 1-м квартале с.г. произошла значительная сделка по продаже современного офисного здания в центре Риги (подробнее – в офисном разделе этого отчета). Сеть магазинов "Lidl" расширяет и продолжает покупать земельные участки в стратегических местах для строительства новых магазинов (подробнее – в разделе отчета о землях для коммерческой застройки). В этом году 23 марта в гостинице "Radisson BLU Hotel Latvia" состоялась очередная конференция латвийской ассоциации недвижимости LANĪDA "Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии?". На конференции обсуждались не только тенденции и прогнозы, но и влияние новых технологий на отрасль. Выводы – в сфере недвижимости в Латвии однозначно есть возможности для развития как с точки зрения новых технологий и объемов строительства, так и в других областях по сравнению с другими странами ЕС. Этот рост в разумных темпах также ожидается в течение следующих нескольких лет.

Ситуация вокруг "ABLV Bank", в свою очередь, также ввела небольшие корректировки на рынке недвижимости. В начале года было приостановлено движение по проекту "New Hanza City". Но на данный момент, согласно прозвучавшей в прессе информации и физически видимой активности на строительных площадках, известно, что начатые работы будет продолжены, и уже ищутся новые инвесторы для дальнейшего развития. Есть проекты, которые кредитовались в "ABLV Bank" и были приостановлены на стадии строительства. Есть проекты, которые планировали кредитоваться в "ABLV Bank", но еще не были начаты, и их начало переносится на неизвестное время. Также есть несколько сделок, которые были приостановлены в ходе переговорного процесса. Есть также и косвенное влияние – несколько иностранных и местных инвесторов, которые ранее активно рассматривали несколько проектов и серьезно обдумывали приобретение или развитие, на неопределенный срок отложили принятие любых решений, хотя никакой связи с "ABLV Bank" не было. Но несмотря на это, в целом, пусть и осторожнее, сохраняется тенденции к положительному росту, сделки продолжают происходить, интерес к рынку коммерческих площадей сохраняется, и нет никаких оснований для серьезной озабоченности по поводу приостановки этих тенденций.

На рынке аренды офисов – без резких изменений

Хотя наибольший спрос имеется на офисные помещения класса B, учитывая низкое предложение свободных офисных площадей офисов класса А, наблюдается тенденция, что многие свободные площади сдаются в аренду еще до того, как они появятся в публичном предложении. "Telegraph Office" – предприятие "Nordic and Baltic Property Group" – начало реновацию здания в Вецриге на ул.Аудею 15, и планирует открыть двери для своих арендаторов летом 2019 года. Общая площадь здания составит 3365 м2, из которых первые два этажа площадью 1100 м2 предусматриваются для торговли, а, в свою очередь, с 3 по 6 этаж предлагается для офисных помещений, соответствующих стандартам класса А.

Другим значимым событием является продажа офисного здания класса А "Alojas Biznesa Centrs", которое было приобретено шведской инвестиционной компанией "Eastnine AB". Общая сумма сделки указывалась 29,6 млн. евро.

Благодаря стремительному развитию многофункционального торгового центра "Akropole", в 2019 году у арендаторов будет возможность выбрать для себя помещения в просторном офисном здании класса B площадью 10 000 м2. Сейчас ведется активная работа по созданию инфраструктуры для облегчения доступа как для сотрудников, так и для клиентов.

Арендная плата сохранилась на уровне предыдущего квартала – в сегменте офисов класса A в среднем она колеблется от 11 до 16 евро за 1 м2 (здесь и далее, говоря об аренде и хозяйственном управлении – сумма за месяц), максимальная арендная плата за офисы класса А составляет 17 евро за 1 м2. В свою очередь, в сегменте офисов класса B арендная плата колеблется от 8 до 12 евро за 1 м2. Средние затраты на хозяйственное управление в офисных центрах класса А и В составляют от 1,5 до 5,5 евро за 1 м2 в месяц. Большой диапазон колебания платы за хозяйственное управление объясняется тем, что в зданиях, где плата за хозяйственное управление низка, управление осуществляют сами собственники, а часть общих расходов включена в арендную плату. В свою очередь, самые высокие затраты на хозяйственное управление есть в тех зданиях, где затраты на хозяйственное управление полностью отделены от арендной платы, и в них включены также коммунальные платежи и другие расходы, связанные с недвижимостью.

Торговые площади – наблюдается осторожный оптимизм

2018 год в розничной торговле в связи с общими позитивными прогнозами развития экономики начался с умеренного оптимизма, который в следующем году мог бы положительно повлиять на спрос на торговые площади.

По результатам прошлого года среднегодовой уровень инфляции был 2,9%, и в этом году, по прогнозам Министерства финансов, он может сохраняться на уровне прошлого года.

Средний индекс потребительских цен в 1-м квартале 2018 года был с ростом в среднем за месяц в пределах 2% по сравнению с соответствующим периодом 2017 года, в марте достигнув роста 2,2% по сравнению с мартом 2017 года.

Оборот розничной торговли по доступным данным Центрального статистического управления в первые месяцы года (январь-февраль) по сравнению с соответствующим периодом 2017 года увеличился в среднем на 5% в месяц (календарно выровненные данные по сравнимым ценам).

В марте этого года свой первый магазин в Межциемсе открывает торговая сеть низких цен "Pepco", которая в этом году планирует открыть еще 11 магазинов, а в последующие годы их число может достигнуть 30 по всей Латвии.

О расширении сети магазинов и открытии новых магазинов в этом году объявили "Rimi", "Maxima", "Drogas" и другие торговцы продуктами. Будет продолжаться начатое строительство и расширение торговых центров "Alfa", "Origo", "IKEA", "Akropole".

В 1-м квартале 2018 года средняя арендная плата за малые торговые площади до 100 м2 в активном центре составляла от 10 до 30 евро за 1 м2 в месяц, в некоторых местах с интенсивным пешеходным и транспортным потоком достигая 35 евро за 1 м2 в месяц.

В Вецриге арендная плата за малые торговые площади в среднем колеблется от 20 до 50 евро за 1 м2 в месяц. Для больших площадей арендная плата как в активном центре, так и в Вецриге колеблется от 10 до 20 евро за 1 м2 в месяц.

Арендная плата за торговые помещения с небольшими площадями, которые находятся дальше от центра или на менее активных участках улиц, составляет от 6 до 17 евро за 1 м2, в свою очередь, за большие площади – от 5 до 12 евро за 1 м2 в месяц.

Складские и производственные помещения клиенты заинтересованы покупать готовыми, а также покупать землю и строить сами.

В сегменте складских и производственных помещений 1-й квартал 2018 года был активнее, чем раньше. Появился спрос на приобретение производственных помещений, и есть также соответствующие предложения помещений. Для складских помещений активность на рынке аренды все еще сравнительно низка. Помещения рядом с центром Риги - с малыми вакансиями. Вблизи аэропорта планируется развить новый логистический центр. Новые клиенты в Латвии приходят редко, в основном происходит ротация существующих клиентов в новые энергоэффективные помещения, арендованные или построенные для собственных нужд.

В сфере новых складских и индустриальных площадей средняя арендная плата несколько увеличилась. Плата за неотапливаемые старые ангары составляет в среднем 0,7 евро за 1 м2 в месяц, за восстановленные цеха в старых индустриальных зонах – в среднем от 1,5 до 3 евро за 1 м2 в месяц, а за только что сданный в эксплуатацию комплекс класса А с оборудованием соответствующего качества на всех позициях в границах Риги и Пририжья – от 3,5 до 4,7 евро за 1 м2 в месяц. Средние расходы на хозяйственное обслуживание – в пределах от 0,4 до 0,8 евро за 1 м2 в месяц.

Цены на продажу сохранились на уровне предыдущего квартала. За небольшие вторичные складские, производственные и сервисные строения площадью до 500 м2 цена в среднем от 350 до 400 евро за 1 м2. 

Цена за ангары площадью от 500 м2 колеблется от 70 до 250 евро за 1 м2.

Главным образом, цена зависит от состояния и специфики ангаров. Средние цены за землю для строительства производственных объектов в Пририжье и микрорайонах Риги находятся в пределах от 15 до 30 евро за 1 м2. 

Земли под коммерческую застройку – активный спрос, крупные сделки

Инвесторы продолжают активно изучать и покупать как земельные участки для строительства многоквартирных домов, так и для строительства офисных зданий, а также недостроенные здания под квартиры. Этот квартал особенно характерен развитием розничных сетей - ООО "Lidl Latvija" купил несколько объектов для дальнейшего развития, инвестировав более 11 млн. евро.

Самая крупная сделка в январе 2018 года была в историческом центре Риги – на ул.Стрелниеку 8, рядом с проектом "Magdalēnas nami", где ООО "Strēlnieku 8" купило землю площадью 3959 м2 с находящимся там зданием, где, скорее всего, дополнительно будет построен новый многоквартирный дом. Сумма сделки – 3,98 млн. евро.

В зоне центра Риги на ул.Дайнас (в окрестностях ул.Таллинас, ул.Артиллерияс, ул.Кр.Барона) ООО "Kerdos Holding" у Рижского самоуправления купило земельный участок площадью 3641 м2 за 0,54 млн. евро или 148 евро/м2.

В Вецмилгрависе на ул.Сниега и ул.А.Домбровска рядом с находящимся магазином "Maxima", ООО "Crater" купил 3 земельных участка общей площадью 6025 м2 за 1,4 млн. евро или 232 евро/м2.

В феврале самой крупной из земельных сделок была покупка 11,76 га за 2,82 млн. евро или 24 евро/м2 на ул.Кайвас б/н (ул.Эвалда Валтера 44), на территории бывших теплиц PS Rīga. Покупатель – ООО "Domisol Estate"; земля предназначена для развития складов, производств и офисов.

Значительной сделкой в Пририжье была покупка земли 32,92 га за 2,205 млн. евро у самоуправления Стопиньского края. Покупатель – ООО "Jūlija Būmaņi".

Литовское предприятие UAB "Nevertel" в Вецриге купило 2 земельных участка общей площадью 986 м2 за 1,294 млн. евро или 1313 евро/м2, которые приобретены дополнительно к уже существующему земельному участку на ул. Грециниеку 25, чтобы развивать гостиницу.

В марте ООО "Lidl Latvija" сделало несколько значительных покупок земельных участков – в общем куплено 7 объектов в Риге, Юрмале, Лиепае, Елгаве, Вентспилсе и Тукумсе за 11,46 млн. евро. Из них самая крупная мартовская земельная сделка в Латвии – в Риге на ул.Дунтес 25 за 3,025 млн. евро за землю площадью 11494 м2 или 263 евро/м2.

Также следующая крупнейшая сделка – покупка ООО "Lidl Latvija" – приобретено 24644 м2 в Риге на ул.Сергея Эйзенштейна 81 за 2,662 млн. евро или 108 евро/м2.

ООО "KK" купило у ООО "TKD Retail Park" используемый для коммерческих целей земельный участок в Риге на ул. Рикшотаю 37, который находится рядом с шоссе Рига – Юрмала. Уплачено 1,32 млн. евро (или 69 евро/м2) за земельный участок площадью 19090 м2.

Учитывая фактически совершенные сделки, доступную в прессе информацию и внутреннюю информацию "Ober-Haus" о спросе потенциальных покупателей и настроении продавцов, мы делаем вывод, что на рынке коммерческих площадей все будет продолжаться. Инвесторы готовы инвестировать там, где они видят для себя соответствующую отдачу и возможности развития, девелоперы – развивать объекты, у которых будут платежеспособные потенциальные покупатели или арендаторы, покупатели – покупать то, что они могут себе позволить, и куда привлечь дополнительное финансирование. Вышеуказанное подчинено общему экономическому положению, тенденциям, настроениям и прогнозам, которые ожидаются позитивными.