Новые проекты гостиниц сконцентрированы в Старой Риге

Photo by Kaique Rocha from Pexels

Одним из крупнейших событий третьего квартала этого года стало открытие первого магазина шведской компании товаров по благоустройству дома IKEA в Латвии.

В целом, в третьем квартале девелоперы продолжили начатое строительство новых офисных зданий и гостиниц.

Carlson Rezidor Hotel Group, в которую входят гостиницы латвийского бренда Radisson Blu, сообщила о смене бренда — его новое название Radisson Hotel Group. Под новым названием будут работать все шесть связанных с брендом Radisson гостиниц в Риге.

Среди значимых событий третьего квартала и текущего года в целом следует отметить сообщение InterContinental Hotels Group, одной из ведущих гостиничных компаний в мире, об открытии первой гостиницы группы в Латвии — в здании бывшего Дома печати будет создана гостиница Holiday Inn с 280 номерами, открытие которой запланировано на 2022 год.

В Старой Риге, рядом с Ратушной площадью продолжаются работы по строительству гостиницы Hilton Garden Inn, которые планируется завершить в 2019 году; проект будет насчитывать до 100 номеров. Кроме того, в Старой Риге, на улицах Марсталю и Калею, возводятся две новых гостиницы.

Планирование и строительство новых гостиниц имеют стабильную основу, поскольку продолжает расти число приезжающих в Латвию туристов. Согласно данным Центрального статистического управления, в первой половине 2018 года число обслуженных гостиницами иностранных туристов выросло на 7 % по сравнению с тем же периодом годом ранее; еще больший рост ожидается также во второй половине этого года.

Стабильный прирост числа обслуженных пассажиров наблюдается в аэропорту «Рига», за первые восемь месяцев этого года данный показатель вырос на 17 % по сравнению с соответствующим периодом в 2017 году.

Активно продолжается строительство современных офисных зданий

В Пардаугаве ведется строительство проекта Business Garden, где в рамках первой очереди будут построены 14 200 м2, а в рамках первых двух очередей будут созданы пять высококлассных офисных зданий площадью более 42 000 м2.

В июле девелопер SIA Kapitel сообщил о вложении в комплекс офисных зданий Elemental Skanste, где будут построены пять офисных зданий с арендуемой площадью в 41 600 м2. На первом этапе развития предусмотрено строительство 11-этажного офисного здания из башен-близнецов общей брутто-площадью более 28 000 м2 и автостоянки на 420 автомобилей, уже получено разрешение, строительство планируется начать в этом году.

На рынке аренды офисов в предложение поступило полностью реконструированное офисное здание Salmo biroji по ул. Сканстес 7, Рига, общей площадью 4 347 м2, большую часть которой используют сами собственники, а для аренды предлагается примерно 2 000 м2.

Продолжается реконструкция и строительство офисного центра Skanstes по ул. Сканстес 50А, 52, 52А. После завершения проекта общая площадь доступных офисных помещений составит почти 40 000 м2. Проект планируется полностью завершить весной/летом 2019 года.

В конце прошедшего квартала в Mežaparka rezidences в рамках торжественного мероприятия в фундамент будущего офисного здания класса А по ул. Келнес 1 была заложена традиционная капсула времени с посланием будущим поколениям.

Данное офисное здание планируется сдать в эксплуатацию осенью 2019 года, и оно станет частью масштабного проекта развития жилой собственности Mežaparka Rezidences. Общая запланированная арендуемая площадь офисного здания составляет 3 266 м2.

В районе Новой Тейки 20 сентября этого года офисное здание Teodors получило нового якорного арендатора, который является крупнейшим предприятием бизнес- и информационных технологий в Латвии — Латвийский филиал Accenture, который обеспечивает 450 рабочих мест. Район Новой Тейки становится центром ИТ и технологий Риги.

По наблюдениям специалистов Ober-Haus, на рынке растет спрос на помещения типа co-working, в связи с чем ожидается активность инвесторов и, следовательно, сделки с такого рода помещениями и зданиями.

Специалисты Ober-Haus заключают, что все чаще собственники офисных зданий пересматривают условия пользования и оплаты автостоянок, что вызывает недовольство среди арендаторов. В результате это может способствовать ротации части арендаторов.

Арендная плата сохранилась на уровне предыдущего квартала — в сегменте офисов класса А она в среднем колеблется в пределах от 11 до 16 евро за квадратный метр (здесь и далее, говоря об аренде и обслуживании — сумма в месяц), самая высокая арендная плата за офисы класса А составляет 17 евро за квадратный метр.

В свою очередь в сегменте офисов класса Б арендная плата варьируется от 8 до 12 евро за квадратный метр. Средние расходы на обслуживание офисных центров класса А и Б находятся в пределах от 1,5 до 3,5 евро за квадратный метр в месяц. Широкий диапазон колебания платы за обслуживание объясняется тем, что в зданиях, в которых данная плата является низкой, обслуживание обеспечивают сами собственники, а часть общих расходов включается в арендную плату. В свою очередь, самая высокая плата за обслуживание наблюдается в тех зданиях, в которых расходы на обслуживание полностью отделены от арендной платы и включают коммунальные платежи и другие расходы, связанные с недвижимой собственностью.

Торговые площади — в ожидании роста

2018 год в розничной торговле вместе с позитивными прогнозами развития экономики во втором квартале также продолжился небольшой, но стабильный рост, который позднее, по прогнозами специалистов Ober-Haus, может положительно повлиять на спрос на торговые площади.

Оборот розничной торговли по доступным на данный момент данным Центрального статистического управления за первые девять месяцев этого года (с января по сентябрь) увеличился на 3,5 % по сравнению с соответствующим периодом в 2017 году (календарно выравненные данные в сравнимых ценах). В третьем квартале этого года прирост несколько снизился по сравнению со вторым кварталом. Средний индекс потребительских цен в третьем квартале 2018 года показал рост на 3,2 % по сравнению с соответствующим периодом в 2017 году. В 2018 году наибольшее влияние на рост индекса потребительских цен до сих пор оказывал рост цен на топливо и более стремительный рост цен на услуги. В розничной торговле Латвии наблюдаются тенденции равномерного роста, а перспективы развития торговцев связываются с текущим расширением торговых центров и планами новых операторов начать деятельность в Латвии. Всё большая часть новых торговых площадей торговых центров планируется для обеспечения возможностей развлечения и отдыха для людей разного возраста с самыми разнообразными интересами.

Многофункциональный торговый центр Akropole, общая площадь которого составит 98 000 м2, планирует разместить более 220 магазинов моды и образа жизни, как хорошо известные и популярные, так и новые бренды, например, мультибрендовый магазин Van Graff, большой выбор кафе и ресторанов, всесезонный каток, кинотеатр, современный фитнесс-зал, внутренние и наружные детские игровые площадки. Важное место в концепции нового центра займет американский комплекс развлечений O’Learys, который объединит в себе возможности современных развлечений, боулинг-зал, симуляторы спортивных игр, лазерные установки и ресторан.

Активно продолжается расширение крупнейших уже существующих торговых центров, объем торговых площадей Т/Ц Alfa после реконструкции вырастет на 19 000 м2, достигнув 67 000 м2. Значительно возрастет число парковочных мест и повысится удобство доступа.

Продолжается строительство нового корпуса Т/Ц Origo, после завершения которого объем торговых площадей центра увеличится с 18 300 м2 до 34 800 м2. Число парковочных мест также увеличится почти в 2 раза, достигнув числа в 250 мест.

30 августа этого года был открыт магазин мебели и товаров для дома IKEA в Стопиньском крае возле кругового движения. Общая площадь магазина составляет 34 500 м2, он разместился на 2 этажах и вместе с парковочными местами занимает территорию площадью в 10 га. В помещениях магазина расположен также ресторан самообслуживания и магазин шведских продуктов.

Сеть немецких продовольственных магазинов Lidl готовится развернуть активную деятельность в Латвии и в октябре планирует начать строительство логистического центра на улице Улброкас общей площадью 47 000 м2, завершение которого намечено на 2020 год. Lidl приобрел несколько земельных участков в Риге, начал подачу проектов в Строительное управление и ищет возможности для развития также в других городах Латвии.

В третьем квартале 2018 года средняя арендная плата для малых торговых площадей до 100 квадратных метров в активном центре варьировалась от 12 до 30 евро за квадратный метр в месяц, в отдельных местах с интенсивным потоком пешеходов и транспорта достигая 35 евро за квадратный метр в месяц. Места в активном центре города, которые пользуются наибольшим спросом — улица Требатас до улицы Гертрудес, улица Блауманя и ближайшие окрестности гостиницы Radisson Blu Latvija.

В Старой Риге арендная плата за малые торговые площади в среднем колеблется от 20 до 50 евро за квадратный метр в месяц. Для крупных торговых площадей арендная плата как в активном центре, так и в Старой Риге варьируется от 10 до 20 евро за квадратный метр в месяц.

Арендная плата за небольшие площади торговых помещений, расположенных дальше от центра или на менее активных участках улиц, составляет от 5 до 15 евро за квадратный метр в месяц, в свою очередь за большие площади — от 4 до 12 евро.

Складские и производственные помещения — клиентов интересуют «готовые» помещения

Сегмент складских и производственных помещений в третьем квартале 2018 года был активен со стороны клиентов (покупателей). Наибольшим спросом пользуются построенные в советское время промышленные объекты (заводы), в ценовой категории от 150 до 200 евро за м2. Однако таких предложений на рынке практически нет. Сохраняется тенденция, при которой предприятия желают приобрести складские и производственные объекты для своих нужд, а не в качестве объектов инвестиций. В сфере новых складских и промышленных площадей средняя арендная плата продолжает незначительно расти. За реновированные, специально адаптированные помещения арендная плата достигает максимально высокого уровня в 5 евро за м2.

Для складских помещений на рынке аренды до сих пор наблюдается сравнительно низкая активность, однако и предложение современных арендных помещений является очень низким. Свободные площади доступны только в Рижском районе. Самые популярные запросы составляют от 500 до 1 000 м2. Запросы преимущественно поступают от местных и уже вышедших на рынок клиентов, которые меняют свои помещения старого типа на новые, более энергоэффективные.

На данный момент одним из крупнейших парков промышленных помещений на стадии строительства является Lidostas parks («Парк Лидостас»), расположенный недалеко от аэропорта «Рига», его развитием занимается один из крупнейших строителей промышленных помещений в Латвии PICHE. Общая планируемая арендуемая площадь Lidostas parks составляет 23 000 м2.

Плата за неотапливаемые, старые ангары составляет в среднем 0,7 евро, за реставрированные цехи в старых промышленных зонах — в среднем от 1,5 до 3,0 евро, а за только сданный в эксплуатацию комплекс класса А с оборудованием соответствующего качества во всех позициях в пределах Риги и ее окрестностях — от 3,5 до 4,8 евро за квадратный метр в месяц.

Средние расходы на обслуживание варьируются в пределах от 0,4 до 0,8 евро за квадратный метр в месяц. Цены продажи сохранились на уровне предыдущего квартала. За небольшие вторичные строения складов, производств и сервисов площадью до 500 квадратных метров цена в среднем составляет от 350 до 400 евро за квадратный метр.

Цена продажи ангаров, построенных в 80-90-е года, площадью от 500 квадратных метров колеблется от 70 до 250 евро за квадратный метр.

Цены преимущественно зависят от состояния ангаров, их специфики и главного фактора — месторасположения. Средние цены на земли застройки производственных объектов в окрестностях и микрорайонах Риги варьируются в пределах от 15 до 30 евро за квадратный метр.

Земли коммерческой застройки — рынок до сих пор активен

В Латвии и Риге сохраняется активный рынок земли — покупатели ищут и покупают земельные участки для розничной торговли, логистики, развития офисных и многоквартирных зданий.

В круг внимания инвесторов входит центр Риги, микрорайоны и окрестности города в местах с хорошей инфраструктурой. Об этом свидетельствуют произошедшие сделки в Риге, например, покупка земли на улице Улброкас в зоне складов и офисов — за 748 490 EUR были приобретены 25 810 м2, что образует цену в 29 EUR/м2. Следует упомянуть покупку земли в Дальнем центре, на улице Катринас — за 571 000 EUR была приобретена земля площадью 6 407 м2 на территории застройки центра, образуя цену в 89 EUR/м2. Продолжается активность инвесторов в центре Риги, в районе Сканстас — за 4 350 000 EUR был продан земельный участок площадью 1,35 га на улице Ханзас (322 EUR/м2).

Интересную тенденцию представляют запросы в развитии позиционирования ниши, заправочных станций малого размера, а также развития автомоек самообслуживания. В течение ближайшего года-двух в этих сегментах ожидается конкуренция.

Другие инвестиционные сделки:

Наблюдаются тенденции развития исторического центра Риги, где инвесторы приобретают исторические — зачастую даже архитектурно значимые — здания в целях их развития в качестве многоквартирных или смешанного типа собственностей. Одна из достойных упоминания сделок в этой связи — продажа двух исторических многоквартирных домов на улице Дзирнаву, построенных в 1900 году — в общей сложности 4 231 м2 за 2 200 000 EUR или 520 EUR за квадратный метр. Стоит упомянуть также продажу собственности площадью 2 766 м2 на улице Меркеля — построенного в 1870 году дома с подсобным строением — за 2 000 000 EUR или 723 EUR за квадратный метр общей площади здания. На более дальней периферии исторического центра, на улице Гертрудес, за 1 332 000 EUR был продан земельный участок площадью 3 237 м2 с многоквартирным зданием 1912 года площадью 5 885 м2 и деревянным домом 1900 года площадью 496 м2, а также маленьким подсобным строением. Один квадратный метр общей площади зданий стоил 208 евро. В свою очередь, по улице Лачплеша 24 было продано построенное в 1960 году офисное здание площадью 2 979 м2 за 1 825 000 EUR или 612 EUR/м2.

За пределами центра, в исторической зоне Агенскалнса было офисное здание 1930 года площадью 1 906 м2 за 870 000 EUR или 457 EUR/м2.

В отношении планов развития территории города Риги Ober-Haus отметил, что клиенты сталкиваются с неопределенностью о вступлении в силу нового плана территории и применении текущего плана в жизни. В краткосрочной перспективе это может затормозить планы инвесторов.