Отчет за 1-й квартал о ситуации в сфере недвижимости

Pixabay.com

Увеличение налога на рост капитала и неясности в финансовом секторе Латвии способствовали уменьшению на 7,7% числа сделок с жилой площадью в Риге.

1-й квартал 2018 года на рижском рынке жилой площади закончился снижением числа сделок на 2,9% по сравнению с 1-м кварталом 2017 года. Существенное снижение числа сделок – на 7,7% - замечено в сравнении с 4-м кварталом 2017 года. Снижение числа сделок объясняется заинтересованностью собственников квартир продать принадлежащую им недвижимость до 1 января 2018 года - до того, как вступит в силу новое регулирование налога на рост капитала. Сейчас мы можем прогнозировать, что число сделок во 2-м квартале 2018 года стабилизируется. Также, эксперты Ober-Haus отметили снижение числа клиентов в связи с проблемами финансового сектора Латвии, главным образом, с началом процесса ликвидации банка ABLV, в результате чего были приостановлено несколько сделок.

Несмотря на снижение числа сделок и низкий интерес покупателей в первые 2 месяца года, в марте наблюдался 10-15% рост интереса покупателей.

Анализируя рынок серийных квартир в Риге, существенных изменений в 1-м квартале года замечено не было, покупатели все еще выбирали 2-3-комнатные квартиры 602-й, 119-й серии или "литовского" проекта. 4-х и более комнатные квартиры покупателям все еще малоинтересны, но из-за сравнительно низкого предложения в ценах за эти квартиры в первые месяцы года наблюдается рост 1,7 %. Спрос на 1-комнатные квартиры все еще оценивается как низкий сравнительно с 2- и 3-комнатными квартирами. 1-й квартал на рынке серийных квартир отмечен снижением числа сделок в первые 2 месяца года, но уже в марте мы наблюдаем 3% рост числа сделок. Как заметили торговые агенты Ober-Haus, интерес покупателей в марте вырос на 10-15% в зависимости от конкретного микрорайона Риги или проекта квартир. В 1-м квартале 2018 года средняя цена 1 м2 в самых востребованных микрорайонах Риги была около 836 евро/м2, а средняя цена 1 м2 в микрорайонах Риги для неотремонтированных серийных квартир увеличилась до 761 евро/м2.

По данным Земельной книги в 1-м квартале 2018 года в отделении Земельных книг г. Рига в среднем за месяц было зарегистрировано 768 сделок по продаже квартир, из которых 395 – сделки с серийными квартирами.

Сейчас самая высокая цена на серийные квартиры в соответствии со спросом – на серийные квартиры 119-й и 104-й серий в Агенскалнсе, Тейке, Золитуде и Пурвциемсе, но не отстают также Плявниеки, Кенгарагс, Иманта, Зиепниеккалнс и Югла.

Все еще растет интерес и снизилось предложение на 3- и 4-комнатные квартиры в центре города в ценовой категории до 150000 евро.

На рынке квартир в центре Риги 1-й квартал 2018 года был стабильным, наблюдались позитивные тенденции в отношении роста цен на квартиры, особенно – на 3- и 4-комнатные квартиры. За квартал цены на квартиры в центре Риги выросли на 1,8%. В 1-м квартале 2018 года покупатели все еще отдают предпочтение 2-3-комнатным квартирам площадью до 85 м2. Однако, все еще растет предложение на большие 3- и 4-комнатные квартиры площадью до 110 м2 в ценовой категории до 190`000 евро. Сейчас покупатели, которые ищут и приобретают квартиры в центре города, за 2-комнатную квартиру не хотят платить больше 70`000 евро. 3-комнатные квартиры покупатели ищут в ценовой категории 80`000-120`000 евро, в редких случаях превышая эту сумму. Равно как и на рынке серийных квартир в Риге наблюдается дефицит «больших» квартир, в послекризисный период девелоперы сконцентрировались на строительстве 1-2-3-комнатных квартир, в связи с чем покупателям, которых интересуют квартиры более 100 м2, не остается ничего другого как приобретать их в новых проектах, построенных в докризисный период, или в довоенных домах.

Цены на 2-комнатные квартиры в центре Риги в довоенных домах колеблются от 1`200 до 2`300 евро за 1 м2. Цены на 3- и 4-комнатные отремонтированные квартиры в центре Риги колеблются от 1`100 до 2`200 евро за 1 м2.

В 2018 году предусмотрено сдать в эксплуатацию 7 новых проектов, таким образом дополняя рынок новых проектов на 2000 квартир.

Сегмент новых проектов всегда вызывал интерес клиентов. В данный момент в Риге более 14 новых проектов находятся в стадии строительства, из которых, очевидно, что 7 самых крупных будут сданы в эксплуатацию уже в этом году, таким образом дополняя рынок новых проектов на 2000 квартир.

Как отметили эксперты Ober-Haus, сейчас рынок в сегменте проектов является стабильным, на рынке достаточно проектов предложений новых квартир в стадии строительства, и у клиента есть возможность выбора. Девелоперы новых проектов чаще выбирают строить небольшие 1- или 2-комнатные квартиры с возможностью во время строительства объединить маленькие квартиры в большие по запросу. Сейчас существует низкое предложение на квартиры новых проектов, которые уже реально закончены и подготовлены к проживанию. Цены на квартиры новых проектов в микрорайонах в 1-м квартале с.г. - в среднем от 1`100 до 1`900 евро за 1 м2. Анализируя центр города, эксклюзивный центр и Вецригу, средняя цена за 1 м2 осталась неизменной по сравнению с последним кварталом 2017 года, а соответственно:
- в центре Риги – 1`400 – 3`800 евро/м2;
- в эксклюзивном центре Риги и Вецриги – 2`500 – 4`800 евро/м2.

В начале этого года клиенты Ober-Haus самый большой интерес проявили к 2-3-комнатным квартирам в ценовой категории от 75`000 евро до 95`000 евро.
В 1-м квартале 2018 года в среднем 21% от осуществленных сделок с квартирами в Риге пришелся на квартиры в новых проектах, и ожидается, что собственный вес новых проектов в сделках продолжит расти. В 1-м квартале этого года в сегменте новых проектов в среднем за месяц проведено 169 сделок, что на 5% больше, чем в 4-м квартале 2017 года.

Плата за наём качественных 2-х комнатных квартир в самых востребованных микрорайонах Риги достигла уровня цены центра города.

Рынок найма в 1-м квартале 2018 года сохранился на уровне 2017 года и характеризуется как средне активный. Все чаще клиенты приобретают 1-2-комнатные квартиры с целью сдачи их в аренду, в связи с чем регулярно пополняется предложение найма квартир, особенно в самых активных районах города. В центре города существует все еще большая активность со стороны иностранных студентов, которые появились здесь в начале этого года и ищут квартиры в аренду на срок до 12 месяцев, но преимущественно – на 6 месяцев.

В 1-м квартале 2018 года средняя цена за наём 2-комнатной квартиры в активном центре Риги колебалась от 350 до 650 евро в месяц, в эксклюзивном центре – от 480 до 1000 евро в месяц, дополнительно оплачивая счета за коммунальные и хозяйственные услуги. В дальнем центре амплитуда платы за наём колеблется от 300 до 500 евро за отремонтированную 2-комнатную квартиру.

Плата за наём квартир в микрорайонах приближается к плате за наём квартир в центре, и в 1-м квартале плата за наём 2-комнатной квартиры в самых востребованных микрорайонах Риги колебалась от 260 до 400 евро в месяц. В данный момент, оценивая спрос клиентов Ober-Haus, самыми более востребованными микрорайонами являются Плявниеки, Пурвциемс, Агенскалнс, Тейка, Иманта и Зиепниеккалнс.

В свою очередь, в менее востребованных микрорайонах или у квартир с не таким хорошим расположением в районе города амплитуда платы за наём за 2-комнатную квартиру составляет 100-250 евро в месяц.

В 1-м квартале 2018 года число сделок в сегменте частных домов снизилось на 17%.

По данным Земельной книги в 1-м квартале 2018 года наблюдается существенное снижение числа сделок и интереса покупателей в сравнении с 3-м и 4-м кварталами 2017 года. За квартал количество зарегистрированных сделок снизилось на 17%. В Риге проведены 78 сделок с частными домами. По мнению специалистов Ober-Haus, причиной снижения является низкое предложение, и поэтому зачастую покупатели выбирают строить дом своими силами. Также, как и в 2017 году, суммы сделок были в границах 50`000-450`000 евро в зависимости от расположения. Учитывая, что в 2017 году был замечен 8% рост числа сделок по сравнению с 2016 годом, в 2018 году можем прогнозировать сохранение числа сделок на уровне 2017 года. Больший интерес со стороны покупателей вызывают дома с жилой площадью до 200 м2 в ценовой категории до 200`000 евро. 

Большая активность в Риге наблюдается в Биерини, Берги, Дарзциемсе, Иманте, Золитуде и Тейке. В свою очередь, в Пририжье более высокая активность наблюдалась в Марупском, Кекавском, Адажском, Гаркалнском, Стопиньском, Бабитском краях. В Пририжье сейчас большая часть клиентов ищет уже законченные дома со современной планировкой, построенные за последние 10-15 лет, в ценовой категории от 100`000 до 200`000 евро, учитывая место, здание и площадь земельного участка, но в этом сегменте предложение очень низкое. В отдельных Пририжских краях наблюдаются также достаточно высокие цены на собственность.

При повышении цен на квартиры в Риге молодые семьи и/или семьи с несколькими детьми все чаще проявляют интерес к приобретению частных домов в Риге или Пририжье.

Не смотря на общее снижение числа сделок в сегменте жилых площадей, число сделок с частными землями под застройку в Риге и Пририжье в 1-м квартале 2018 года увеличилось.

В противоположность тому, что число сделок уменьшилось как в сегменте квартир, так и частных домов, число сделок с частными землями под застройку в Риге, наоборот, увеличилось на 8%, всего совершено 80 сделок, т.е. – в среднем 27 сделок за месяц. По данным Земельной книги в Риге средняя проданная площадь в рамках сделки была около 1100 м2.

В Пририжье зарегистрировано 163 сделки с частными землями под застройку, где средняя проданная площадь в рамках одной сделки была около 2350 м2. За квартал наблюдается 14% рост числа сделок.

В свою очередь, анализируя спрос, эксперты Ober-Haus заключают, что более востребованные участки под застройку в Риге имеют площадь около 1200 м2, а в Пририжье – более 2000 м2.

Рост числа сделок с землями под застройку объясняется тем, что сейчас существует сравнительно низкое предложение хороших частных домов. На рынке сейчас предлагаются очень дорогие частные дома по цене около 300`000 евро или также дома, построенные в советское время, и они для восстановления или усовершенствования в соответствии с требованиями настоящего момента требуют больших денежных вложений.
По наблюдениям специалистов Ober-Haus стало активным строительство деревянных каркасных домов, которое обычно длится только 6-9 месяцев, по соответствующему экономической ситуации финансовому вложению. Это облегчает обычные процессы строительства, которые могут длиться несколько лет.

Также молодые семьи ищут возможность переместиться из города в Пририжские края, оценивая там легко доступную необходимую инфраструктуру. На рынке по-прежнему отсутствуют предложения качественных земельных участков по привлекательным ценам для строительства частных домов.