"Pillar" attīstāmā daudzdzīvokļu ēka Sergeja Eizenšteina ielā. Foto: Evija Trifanova/LETA
Banku procentu likmēm samazinoties, šogad pieprasījums pēc jaunajiem mājokļiem atkal varētu pieaugt, informē mājokļu attīstītāja "Bonava Latvija" valdes priekšsēdētājs Mareks Kļaviņš.
Kad daudz nemaz nav tik daudz
Viņš skaidro, ka divi būtiskākie faktori, kas ietekmē jauno mājokļu pieejamību, ir to cena un finansējuma izmaksas. Ja uz pirmo objektīvu iemeslu dēļ, visticamāk, nebūtu vērts gaidīt, tad saskaņā ar daudzu analītiķu prognozēto banku aizdevumu procentu likmju mainīgās daļas kritums šogad ir pat ļoti reāls, uzskata Kļaviņš.
Turklāt pirmās pozitīvās vēsmas kreditēšanas jomā jau novērotas - Eiropas Centrālā banka (ECB) nu jau divas reizes pēc kārtas procentu likmes atstājusi negrozītas, radot pamatotas cerības, ka jau drīzumā hipotekāro kredītu procentu likmju mainīgā daļa jeb EURIBOR varētu samazināties.
Atsaucoties uz nekustamo īpašumu konsultāciju kompānijas "Colliers" datiem, Kļaviņš informē, ka pirmreizējā tirgū Rīgā un Pierīgā pašlaik iegādei pieejami aptuveni 1000 vidējās un ekonomiskās klases dzīvokļu, kuros iespējams ievākties uzreiz, savukārt vēl aptuveni 1500 pieejamo segmentu dzīvokļu ir būvniecības vai plānošanas stadijā.
Ja skatās uz ekspluatācijā nodoto mājokļu skaitu, to ir diezgan daudz, uzskata Kļaviņš, skaidrojot, ka tirgū vairākus gadus nav bijis tik plašs pabeigto dzīvokļu piedāvājums, līdz ar to pircējiem šī situācija ir izdevīga. To apstiprina arī "Bonava Latvija" pārdošanas statistika - pašreiz lielākā daļa darījumu notiek tieši ar pabeigtajiem, nevis būvniecības stadijā esošiem dzīvokļiem.
No otras puses, Kļaviņš skaidro, ka, iedziļinoties šajā pabeigto mājokļu piedāvājumā, redzams, ka aptuveni puse no visiem dzīvokļiem atrodas vienā konkrētā un ļoti specifiskā lokācijā, kas pircējiem var patikt, bet var arī nepatikt.
Savukārt atlikusī puse pabeigto mājokļu būtībā ir nelieli gandrīz iztirgotu projektu atlikumi, kas izbārstīti pa visu Rīgu un Pierīgu. Kļaviņš skaidro, ka tie ir dzīvokļi, kas dažādu iemeslu dēļ nav bijuši pircēju pirmā izvēle, piemēram, skats pa logu vērsts pret blakus esošu "hruščovku", nevis glītu un apstādījumiem bagātu iekšpagalma teritoriju, ainavisku parku vai priežu mežu. Tas nozīmē, ka, lai arī gatavo dzīvokļu piedāvājums "uz papīra" ir diezgan pieklājīgs, noteikti nevar teikt, ka pašlaik jebkurā Rīgas apkaimē būtu pieejams tieši tāds jaunais mājoklis, kādu sirds kāro.
Raugoties uz būvniecības stadijā esošajiem projektiem, kuros atvērtas dzīvokļu rezervācijas, situācija ir līdzīga, atzīmē Kļaviņš. Pirmie savlaicīgi tiek izķerti perspektīvākie piedāvājumi, kas pilnībā atbilst vēlamās lokācijas, stāva, istabu skaita un skata pa logu kritērijiem. "Kopumā jauno mājokļu rezervāciju skaits, salīdzinot ar pagājušo gadu, dārgās kreditēšanas un salīdzinoši lielā pabeigto dzīvokļu skaita dēļ ir būtiski samazinājies," informē Kļaviņš.
Tāpat Kļaviņš norāda, ka kritusies arī darījumu aktivitāte gatavo dzīvokļu segmentā, ietekmējot un liekot attīstītājiem pārskatīt savas nākotnes ieceres - šogad jaunu projektu būvniecības tempi būs piesardzīgi un cieši pakārtoti ekspluatācijā nodoto projektu pārdošanas sekmēm. Būvniecības apjoma kritums nākotnē noteikti atspoguļosies arī jauno mājokļu piedāvājumā un, visticamāk, arī dzīvokļu cenās.
Cik maksās jaunie dzīvokļi šogad?
Kļaviņa ieskatā 2023.gada otrā puse savā ziņā bijusi unikāla, jo uzņēmējam grūti atsaukt atmiņā vēl otru tādu periodu, izņemot varbūt dižķibeli 2009.gadā, kad attīstītāji caur dažādām akcijām un īpašajiem piedāvājumiem būtu tik ļoti veicinājuši jauno mājokļu pieejamību. Iegādājoties dzīvokli, pircēji varēja tikt gan pie bezmaksas autostāvvietas vai virtuves iekārtas, gan dzīvot gadu vai divus, nemaksājot par komunālajiem pakalpojumiem.
Kļaviņš uzsver, ka to var saprast, jo grūti arī atminēties, kad vēl tik strauji būtu kāpušas aizdevumu procentu likmes. Nesagaidot ātru un jūtamu atbalstu no komercbankām, attīstītāji darīja visu, kas bija viņu spēkos, lai EURIBOR sāpīgo ietekmi jauno mājokļu pircējiem kompensētu, pie tam bieži vien ar uzviju. Apķērīgākie dzīvokļu tīkotāji to arī izmantoja, noslēdzot darījumus uz izdevīgiem nosacījumiem.
"Attīstītāju pretimnākšana šogad būs atkarīga no vairākiem faktoriem, tomēr ļoti ticams, ka jau tuvāko mēnešu laikā daļa no īpašajiem piedāvājumiem varētu tikt atcelti. Viens no iemesliem ir lēnais jaunu projektu attīstības temps, kas nozīmē, ka jau drīzumā jauno mājokļu piedāvājums atkal varētu sākt sarukt," prognozē Kļaviņš.
Kļaviņš norāda, ka ECB jau otro sanāksmi pēc kārtas ir atstājusi bāzes procentu likmi nemainīgu, kas ir radījusi pozitīvu ietekmi arī uz EURIBOR likmi. Piemēram, sešu mēnešu EURIBOR procentu likme jau ir pazeminājusies līdz 3,8%, savukārt 12 mēnešu EURIBOR likme noslīdējusi vēl zemāk un pašlaik ir 3,5%. Pēc analītiķu domām līdz gada beigām EURIBOR likme varētu būt jau zem 3% atzīmes. Arī ilgtermiņa SWAP likmes rāda, ka bankas nākotnes situāciju prognozē optimistisku.
"Tas rada pamatotas cerības, ka, procentu likmēm samazinoties, pieprasījums pēc jaunajiem mājokļiem atkal varētu pieaugt. Ja tas tā notiks, attīstītāji vairs nebūs ieinteresēti kaut ko dot, dāvināt vai apmaksāt no savas kabatas," uzskata Kļaviņš.
Kļaviņš prognozē, ka 2024.gadā jauno mājokļu cenu samazinājums ir maz ticams. Ja pasauli nepārņems jauni ģeopolitiski saspīlējumi, arī būtisku cenu pieaugumu Kļaviņš neprognozē, taču uz deficīta rēķina cenas varētu mēreni celties projektiem pieprasītākajās lokācijās.
Situāciju diktēs banku piedāvājums
Pagājušā gada izskaņā Saeima pieņēma grozījumus Patērētāju tiesību aizsardzības likumā, nosakot, ka hipotekāro kredītu ņēmējiem, kuriem līgums par aizdevumu noslēgts līdz 2023.gada 31.oktobrim, no šī gada 1.janvāra tiks kompensēti kredītu kopējie procentu maksājumi 30% apmērā.
"Liela daļa aizņēmēju par šādu valdības soli droši vien ir sajūsmā, taču, manuprāt, prieki ir pāragri. Pirmkārt, atbalsts paredzēts visiem kredītņēmējiem, nevis tikai tiem, kuriem patiešām ir problēmas segt savas kredītsaistības. Otrkārt, neviens nav vērtējis ietekmi uz nākotnes kreditēšanu, kas ir ļoti nepārdomāti, jo šo ietekmi mēs, mājokļu attīstītāji, sākām just jau brīdī, kad plānotie grozījumi vēl bija tikai diskusiju līmenī," skaidro Kļaviņš.
Viņš informē, ka, saskaroties ar neskaidrību un finansiālas ietekmes riskiem, bankas jau rudenī pēkšņi sāka atsaukt savus īpašos jauno mājokļu kreditēšanas piedāvājumus. Tāpat tika "norauts stopkrāns" jaunu piedāvājumu izziņošanai. Kļaviņš informē, ka vairākām kredītiestādēm izstrādes procesā bija piedāvājumi ar ļoti pievilcīgiem nosacījumiem, kas būtu ieraudzījuši dienasgaismu vēl pagājušā gada izskaņā, ja vien Saeima nebūtu izlēmusi iejaukties banku darbībā.
Kļaviņš skaidro, ka lielākie zaudētāji šajā visā ir tie, kas jauna mājokļa iegādi tikai apsvēra, jo procentu maksājumu kompensācijai viņi nekvalificējas un viņiem vairs nav pieejami tie banku piedāvājumi, kas bija aktīvi līdz 2023.gada rudenim.
Kļaviņa ieskatā situāciju varētu labot ar mehānismu, kā palielināt banku savstarpējo konkurenci, grozot Reklāmas likumu. Radot iespēju komercbankām atsākt reklamēt kreditēšanas pakalpojumus medijos, tiktu saasināta saasinot banku konkurenci, uzskata Kļaviņš. Viņaprāt, radot šādu iespēju, bankas būtu daudz ieinteresētākas ar dažādiem līdzekļiem un veidiem cīnīties ne tikai par jaunu klientu piesaisti, bet arī mēģināt pārvilināt jau esošos kredītņēmējus. Tas lielā mērā saskanētu arī ar valdības pašreizējo ieceri veicināt kredītņēmēju pārkreditēšanos, kas līdz šim bijusi dārga un sarežģīta.
Kļaviņa ieskatā šogad pieprasījums pēc jaunajiem mājokļiem galvenokārt būs atkarīgs no banku piedāvājuma, jo pārējie nosacījumi, kas varētu ietekmēt nekustamo īpašumu pieejamību, visticamāk, būtiski neuzlabosies. Vidējās darba samaksas pieaugums solās būs mērenāks nekā 2023.gadā, pirmreizējā tirgus dzīvokļu cena nesamazināsies, bet EURIBOR procentu likmes ja arī kritīs, tad ļoti pakāpeniski un ne ātrāk par gada otro pusi.
Vienlaikus, noticot ekonomikas atlabšanas prognozēm, drosmīgākās komercbankas jau tagad varētu nākt klajā ar pievilcīgām fiksētām procentu likmēm, piemēram, 4-4,5% apmērā, tādējādi demonstrējot, ka mājokļu pieejamības veicināšana nav tikai attīstītāju misija un iniciatīva, uzskata Kļaviņš.
Lasi vēl:
"Pillar" attīstāmā daudzdzīvokļu ēka Sergeja Eizenšteina ielā. Foto: Evija Trifanova/LETA