Sliktā tehniskā stāvoklī esoši stāvvadi, tekošs jumts,
brūkoši balkoni un vāja energoefektivitāte - tās ir tikai dažas no problēmām,
ar kurām jāsadzīvo lielai daļai Latvijas iedzīvotāju, kas mīt padomju un
pirmskara laikā būvētos daudzdzīvokļu namos. Turklāt šo ēku renovācija
lielākoties nav ekonomiski pamatojama - milzīgās investīcijas, kas nereti ir
līdzvērtīgas paša īpašuma vērtībai, tāpat nenovērsīs likstas pilnībā, uzskata
ēku pārvaldīšanas uzņēmuma "Selectum Home" vadītājs Valters
Balakleitis. Ko darīt? Nojaukt un būvēt vietā jaunas ēkas? Ideālā pasaulē tas
būtu vissaprātīgākais risinājums. Vienlaikus ļoti svarīgi ir saprast, kāpēc
vispār esam nonākuši tik tālu un ko darīt, lai situāciju nepasliktinātu vēl
vairāk.

<h3>Nesaprotamais un nemīlētais kopīpašums</h3>

Nepietiekamas vai nepareizas izpratnes par kopīpašumu dēļ ir
ilgstoši kavēta un apgrūtināta daudzdzīvokļu namu atjaunošana, bet ēku
tehniskais stāvoklis, sevišķi padomju sērijveida ēkās, tikmēr ir turpinājis
pasliktināties. Joprojām dzīvs ir desmitgadēm kultivētais uzskats, ka
"mana atbildība beidzas līdz ar mana dzīvokļa sienām", bet par visiem
pārējiem ēkas elementiem jārūpējas kādam citam - apsaimniekotājam, pašvaldībai,
valstij.

Vēsturiski Latvijā ir palaists garām ļoti svarīgs brīdis:
iespēja privatizācijas vilnī sakārtot likumdošanu, paredzot, lai daudzdzīvokļu
ēkas noteiktā termiņā pārņem dzīvokļu īpašnieku kopības. Tā vietā šobrīd
daudzdzīvokļu ēku juridiskajā formatējumā valda diezgan liels haoss: ir
dzīvokļu īpašnieku biedrības, ir kopības, ko pārstāv pilnvarotas personas,
tāpat daudzas ēkas joprojām atrodas Rīgas domes bilancē. Daļā pirmskara un
padomju sērijveida ēku, arī dažos pirmskrīzes "jaunajos projektos",
situācija var būt vēl sarežģītāka - šīs ēkas nekad nav bijušas kopīpašums, līdz
ar to tās sadalīt dzīvokļu īpašumos ir vēl izaicinošāk. Tomēr mūžīgi tā turpināties
nevarēs. Bez juridiska risinājuma nav un nebūs iespējams saņemt aizdevumu ēkas
renovācijai vai citiem lielākiem remontdarbiem, tādējādi liedzot uzlabot dzīves
telpu.

"Diemžēl ikdienas darbā redzam, ka vairumu cilvēku
interesē tikai tas, ko viņi redz, - paša dzīvoklis, labākajā gadījumā
kāpņutelpa, taču trūkst apziņas, ka kopīpašums ir arī visas nesošās
konstrukcijas, sienas, balkoni, jumti, caurules utt. Tipiskā padomjlaika
projekta ēkā ir īstenojams jebkurš remonts, vienīgi tam nepieciešams kopības
lēmums, vairumā gadījumu savācot 50% + 1 dzīvokļa īpašnieka parakstu. Bet, lai
šos parakstus iegūtu, nereti ir jāizcīna pamatīga cīņa, jo daļa iemītnieku
atsakās iesaistīties un izliekas problēmas neredzam. Īpaši tas attiecas uz
vecāka gadagājuma iedzīvotājiem, no kuriem daļa joprojām savos uzskatos dzīvo
laikā pirms privatizācijas," norāda Balakleitis, vienlaikus apstiprinot,
ka vienīgais motivējošais līdzeklis, kas liek jautājumiem sakustēties, ir
pašvaldības uzliktie sodi. "Daudzi cilvēki spītīgi atsakās saprast, kāpēc
kaut kas ir jādara, jāsaskaņo, jāmaina. Ja kaimiņam ir balkons, kura nesošie
elementi ir korodējuši tik tālu, ka tas sāk atdalīties no ēkas, bet man pašam
balkona nav - tātad uz mani problēma neattiecas. Taču kadastrālās vērtības sods
būs jāmaksā visiem kopā. Ja mājai tek jumts, pirmā stāva iedzīvotāji nereti
saka - mani tas neskar. Bet, ja mājai tāpēc pūst sienas, - tās pūst arī pirmajā
stāvā. Reāla izpratne veidojas tikai tad, kad cilvēki ir spiesti risināt reālas
problēmas, turklāt bieži piespiedu kārtā."

<h3>Cik tehniski sliktās ēkās dzīvojam?</h3>

"Un tagad iztēlojieties, kas notiek, ja šāda attieksme
ir valdījusi 25 gadus. Tas ir tāpat kā 25 gadus staigāt ar cauru zeķi un ik pa
brīdim drusku pielāpīt, bet nekad netikt pie jaunas zeķes, jo tas, lūk, izmaksā
pārāk dārgi. Un tā nu lāpi un skaties visu laiku uz ielāpiem un caurumiem, un
tik turpini maksāt par lāpāmo diegu, kaut arī jauns zeķu pāris sen būtu
atmaksājies," situāciju ilustrē Balakleitis.

Diemžēl tā ir realitāte - padomjlaiku ēku komunikāciju
tīkliem un jumtiem sen ir beidzies ekspluatācijas laiks, viss ir novecojis, ja
vien nav remontēts avārijas dēļ. Balkoni drūp, vecajiem liftiem troses vairs
nevar iegādāties, ar stāvvadiem ir problēmas pilnīgi visos padomju sērijveida
namos, nemaz nerunājot par faktiski neesošo energoefektivitāti, nesošo
konstrukciju šuvju stāvokli utt. Balakleitis atzīst - vissliktākajā situācijā
šobrīd ir balkoni, ko arī ir visgrūtāk sakārtot.

Renovācijas izmaksas, iekļaujot projektēšanu un projekta
vadību, sērijveida ēkām sākas no 550 eiro kvadrātmetrā, turklāt jāņem vērā, ka
nereti pēc ēkas atjaunošanas remonts nepieciešams arī dzīvoklim, jo mainās
radiatoru izmērs un novietojums, komunikācijas ir bijušas iebūvētas iekšējās
sienās, ko nācies izlauzt utt., kas nozīmē, ka summai jāpieskaita vēl vismaz
kādi piecpadsmit vai divdesmit tūkstoši eiro. Vairumam cilvēku pašiem tādas
naudas nav, taču arī atbalsta finansējumu vai kredītu ēkas renovēšanai bieži
vien nav iespējams saņemt, jo dzīvokļu īpašnieku biedrība neeksistē.

<h3>Krāt pagātnes vai nākotnes remontdarbiem?</h3>

Daudzdzīvokļu dzīvojamām ēkām plānoto remontdarbu budžets
parasti tiek veidots no dzīvokļu īpašnieku ikmēneša iemaksām uzkrājumu fondā.
Tas ir noteikts maksājums, kas iedzīvotājiem jāveic papildus apsaimniekošanas
maksai. Remontdarbiem paredzētās iemaksājamās summas apmērs ir atkarīgs no ēkas
kopējā tehniskā stāvokļa un plānoto atjaunošanas darbu apjoma un var
svārstīties no dažiem desmitiem centu līdz pat dažiem eiro par kvadrātmetru
mēnesī. Tomēr neatkarīgi no iemaksu apjoma jāsaprot kāda svarīga nianse - vai
līdzekļi tiek krāti iespējamiem nākotnes vai jau ielaistiem pagātnes
remontdarbiem? Nerenovētās pirmskara un padomju laiku ēkās tas noteikti būs
otrais gadījums, norāda Balakleitis: "Teiktu, ka dzīvošana vecajā
sērijveida ēkā, no vienas puses, ir kā cīņa ar vējdzirnavām - gadiem ilgi tiek
krāti līdzekļi problēmām, kas bija jānovērš jau sen, turklāt šajās ēkās gandrīz
nekad nepienāks situācija, kad viss ir atjaunots, jo, kamēr tiks sakrāts nākamo
likstu novēršanai, vajadzēs sākt remontēt jau iepriekš sataisīto. No otras
puses, jāņem vērā, kur šīs vecās ēkas atrodas. Ja tas ir pilsētas centrs vai
kāds ļoti pieprasīts Rīgas mikrorajons, tad vismaz ir skaidrība, kam tiek krāts
un par ko maksāts. Vieta mūsdienās nosaka ļoti daudz, pat ja pats īpašums vairs
nav vizuāli pievilcīgs."

Citādi ir ar jaunajiem projektiem, kuru tehniskais stāvoklis
vēl zināmu laiku neprasīs būtiskus ieguldījumus. Šo ēku dzīvokļu īpašnieki var
atļauties novirzīt uzkrājumu fondā relatīvi nelielus līdzekļus, mierīgu sirdi
paļaujoties, ka ar tiem pietiks nākotnes remontdarbu veikšanai, kad tādi būs
nepieciešami. "Ja pieskaitām arī ēku apsaimniekošanas maksu, kopumā
jaunajos projektos, piemēram, mūsu apsaimniekotajās "Bonava Latvija"
mājās, kopējās uzturēšanas un uzkrājumu fonda izmaksas ir par kādiem 30%
mazākas nekā padomju sērijveida un pirmskara namos. Jaunajos projektos
apsaimniekošanas maksā ir iekļauta virkne papildu pozīciju, piemēram,
videonovērošana, apsardze, dažādi viedie risinājumi, arī sniega šķūrēšanas
izmaksas, kas vecajās ēkās neeksistē. Tāpat jāņem vērā, ka jaunajās mājās,
pateicoties to augstajai energoefektivitātei, būs būtiski mazāk jāmaksā par
komunālajiem pakalpojumiem, piemēram, apkuri," skaidro Balakleitis.

<h3>Kā veidot izpratni par kopīpašumu?</h3>

Realitātē jauno projektu visiem nepietiek. Ko darīt? Visu
nojaukt un celt dzīvojamo fondu no jauna? Skaidrs, ka tas nenotiks, kaut arī
eksperts atzīst - vismaz ar lielu daļu padomju laika tipveida ēku tas būtu
vienīgais jēdzīgais risinājums. Taču būtisks atspaids būtu labākas izpratnes
veidošana par kopīpašuma būtību, mudinot dzīvokļu īpašniekus rūpēties par namu,
kurā atrodas viņu privātā dzīves telpa.

"Jaunajos projektos šī izpratne veidojas dabiski, jo
apkārtējā vide liek ātri iejusties. Jaunajās mājās visiem kopā ir jāvienojas,
kad pieslēgs apkuri. Tad arī visi saprot, ka šī ēka pieder visiem kopā, jo
lēmums skar katra individuālās izmaksas. Ļoti būtisks ir starts, tas, kā
cilvēks ir sācis dzīvot. Iegādājoties jaunu dzīvokli, īpašnieks parakstās par
to, ka autostāvvietā drīkst stāvēt tikai ar caurlaidi, vai arī maksāsi sodu, ka
balkonus nedrīkst aizkraut ar krāmiem utt. Jaunajās mājās cilvēki parakstās par
noteikumiem, vecajās no viņiem neko tādu neprasa, katrs dara, ko grib,"
saka Valters Balakleitis. Tāpat jaunajos projektos nereti arī paši attīstītāji
skolo un izglīto jaunos dzīvokļu īpašniekus, piemēram, mācot, kā pareizi lietot
rekuperācijas sistēmu, kā vēdināt mājokli, lai tajā būtu vienmēr patīkams
klimats, kā noregulēt radiatorus, kā uzstādīt signalizāciju pagrabstāvā u. tml.
"Mājokļu īpašnieku izglītošana caur dažādu ēkā pieejamo risinājumu
izmantošanu rada cilvēkiem izpratni, ka viņiem jāuzņemas atbildība ne tikai par
sev piederošo dzīvokli, bet arī par ēku un teritoriju kopumā, par tās
uzturēšanu, garantiju pieteikumiem un sadarbību ar apsaimniekotāju. Tāpēc vēl
pirms jaunajiem īpašniekiem nododam dzīvokļu atslēgas, organizējam visiem
īpašas tiešsaistes apmācības, ko esam nosaukuši par Mājokļu skolu. Šo mācību
laikā pastāstām gan par ēkas konstruktīvo uzbūvi, gan par visām ēkā un mājokļos
iebūvētajām sistēmām, inženiertehniskajiem risinājumiem, koplietošanas telpām
un to izmantošanu, tādējādi liekot noprast, ka par lielu daļu no tā visa
turpmāk pašiem būs arī jārūpējas," skaidro "Bonava Latvija"
Pārdošanas un mārketinga vadītājs Kaspars Ekša.

Ēku pārvaldīšanas eksperts Valters Balakleitis ir
pārliecināts - bez valstiska risinājuma neiztikt. "Lai strauji uzlabotu
daudzdzīvokļu ēku tehnisko stāvokli, energoefektivitāti un panāktu mūsdienām
atbilstošu energoresursu patēriņu tipveida apbūvē, valstij būtu jāizstrādā jau
gatavi atjaunošanas projekti ar jau izstrādātu risinājumu populārākajām
tipveida ēku sērijām un vienlaikus jāmaina likumdošana, paredzot, ka šos
atjaunošanas projektus varētu realizēt ar 50% plus viena dzīvokļu īpašnieka piekrišanu,
tajā skaitā būtu svarīgi, lai uz šādas būvniecības dokumentācijas pamata
nepieciešamības gadījumā būtu iespējams demontēt arī avārijas stāvoklī esošos
balkonus. Pašlaik, lai veiktu daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku atjaunošanu,
iespaidīgā apjomā tiek izstrādāti gandrīz vienādi projekti un tam tērēti
apjomīgi līdzekļi, ko varētu novirzīt pašu atjaunošanas darbu veikšanai."

Bet ko darīt dzīvokļu īpašniekiem, kamēr šāda valstiska
risinājuma nav? Noraudzīties drūpošajos balkonos? Balakleitis aicina tomēr rīkoties.
Viņš atklāj, ka dzīvokļu īpašnieku biedrības mūsdienās ir jau novecojis
modelis, tomēr tas ir svarīgs, kad lieta nonāk līdz kreditēšanai. Citos
gadījumos efektīvāks risinājums ir pilnvarotas personas (atsevišķi dzīvokļu
īpašnieki, kuriem pārējā kopība uztic noteiktu pilnvarojuma apjomu lēmumu
pienemšanai kopības vārdā), kam nav juridiskas personas statusa, bet kas var
ātri risināt jautājumus mājas iedzīvotāju interesēs tādās situācijās kā,
piemēram, lifta remonts vai siltummezgla detaļu nomaiņa. Arī parakstu vākšana
tādējādi sokas raitāk, jo iedzīvotāji savējiem uzticas vairāk, nekā
apsaimniekotāja pārstāvim. Ielāpi ir tikai ielāpi, tomēr vismaz uz mirkli tie
situāciju ja ne uzlabos, tad neļaus tai pasliktināties.

Mājas īre

Nekustamais īpašums

Iedzīvotāji

Māja

Sliktā tehniskā stāvoklī esoši stāvvadi, tekošs jumts, brūkoši balkoni un vāja energoefektivitāte - tās ir tikai dažas no problēmām, ar kurām jāsadzīvo lielai daļai Latvijas iedzīvotāju, kas mīt padomju un...

Ēku pārvaldnieks: lielu daļu padomju laikos būvēto daudzdzīvokļu ēku vajadzētu nojaukt

1188.lv

Tev varētu patikt

Ielādējam...