Kas būtu jāzina par nekustamā īpašuma vērtēšanu katram, kurš pērk vai pārdod nekustamo īpašumu?

Gandrīz ikviens savā dzīvē vēlas iegādāties vai pārdot nekustamo īpašumu. Tas ir process, kas iekļauj sevī vairākas būtiskas darbības un dokumentāciju. Viens no svarīgākajiem dokumentiem pie nekustamā īpašuma pirkšanas un pārdošanas ir nekustamā īpašuma novērtējums, ko dara speciālists – nekustamā īpašuma vērtētājs. Lielākā nekustamā īpašuma kompānija Baltijā “Ober Haus Real Estate Latvia” skaidro, ko būtiski zināt par nekustamā īpašuma vērtēšanu.

Kādi ir klientu aktuālākie jautājumi vērtētājam?

“Ņemot vērā to, ka nekustamie īpašumi (mūsu vērtēšanas objekti) mēdz būt ļoti dažādi, sākot no tipveida dzīvokļiem, līdz pat sarežģītiem komercobjektiem un specializētiem īpašumiem, jautājumi ir atkarīgi no īpašuma veida.

Dzīvojamo platību segmentā, protams, klienti visvairāk interesējās par vērtēšanas rezultātiem, lai pārliecinātos par pirkuma / pārdevuma darījuma cenas atbilstību tirgus situācijai, kā arī lai izvērtētu saviem apstākļiem piemērotas hipotekārā kredīta iespējas. Turklāt, klientiem bieži interesē, kādas varētu būt īpašuma vērtības izmaiņas veicot telpu renovāciju, jo vērtētājs var sniegt konsultāciju ne tikai par esošiem apstākļiem, bet arī par īpašumu kādā pieņemtā nākotnes stāvoklī, piemēram pēc paredzēto būvdarbu pabeigšanas. Kad klients, pircējs izvērtē iespējas iegādāties nekustamo īpašumu, viņam mēdz būt nepieciešama konsultācija par īpašuma juridisko un tehnisko stāvokli, lai atklātu potenciālas problēmas un iespējams saņemt labāku piedāvājumu no pārdevēja. Vērtētājs ir neatkarīgs speciālists kurš spēj objektīvi izvērtēt situāciju un iespējams var pamanīt un izmeklēt darījumam būtiskus apstākļus, vai palīdzēt klientam izvēlēties atbilstošāko no vairākiem pirkuma variantiem.

Komercīpašumu segmenta vērtējumos klientam ir svarīgi lēmumu pieņemšanas nolūkos pārliecināties par biznesa esošiem apstākļiem un iespējamiem nākotnes scenārijiem. Ja tas ir jau esošs īpašums ar naudas plūsmu, vērtētājs sniedz viedokli par nomas maksu atbilstību tirgus apstākļiem, kā arī savu profesionālo viedokli par īpašuma labāko un efektīvāko izmantošanas veidu, kas dažreiz var palīdzēt īpašniekam būtiski uzlabot savas saimnieciskās darbības rezultātus. Pirms attīstības projekta realizēšanas vērtētāja viedoklis par projekta prognozētiem ieņēmumiem un izdevumiem var pasargāt uzņēmēju no būtiskiem zaudējumiem, apstiprināt projekta potenciālu investoru un kredītiestāžu priekšā vai arī palīdzēt iezīmēt piemērotākus risinājumus tirgus apstākļiem,” skaidro “Ober-Haus” vērtēšanas nodaļas vadītājs.

Kādi dokumenti no klienta ir nepieciešami vērtētājiem?

“Kā jau iepriekš minēts, īpašumi ir dažādi. Sekojoši, nepieciešamā informācija un dokumentācija ir atkarīga no vērtējamā objekta veida un vērtēšanas uzdevuma. Standarta situācijās vērtētājs sagaida telpu plānu (kadastrālās uzmērīšanas lietas kopiju), zemesgrāmatas izdruku un zemes robežu plānu ja tas nav dzīvokļa īpašums. Ja tiek plānota būvniecība, papildus tiek prasīta būvatļauja, projekta dokumentācija un prognozēto izdevumu tāme (ja īpašuma būvniecība ir procesā, tiek prasīta arī informācija par paveiktajiem darbiem un to izdevumiem lai noteiktu gatavības pakāpi un papildus nepieciešamos ieguldījumus).

Komercīpašumu vērtēšanā vērtētājam ir svarīgi zināt nomnieku sarakstu ar līgumu nosacījumiem, kā arī īpašuma ienākumus un izdevumus. Papildus tiek prasīta informācija par plānotiem kapitāla ieguldījumiem, finanšu saistībām un gaidāmām izmaiņām. Specializētu īpašumu vērtēšanā vērtētājam papildus ir nepieciešams iepazīties ar pagājušo gadu finanšu rādītājiem un plānoto budžetu.”

Kas klientiem vērtējumos liekās mulsinošākais?

“Mēdz gadīties, ka ir nesaprašanās ar klientu par vērtējuma rezultātu. Te svarīgi nodalīt jēdzienu līmenī īpašuma “cenu” no īpašuma “tirgus vērtības”. Ir jāsaprot, ka īpašuma cena var būtiski atšķirties no vērtēšanas rezultātā noteiktās vērtības un tas nav iemesls pārsteigumam, pieņemot ka vērtētājs ir strādājis kvalitatīvi. Piemēram, pārdevējs var gribēt ātri realizēt savu īpašumu par zemāku cenu vai pircējam ir īpaši interesants konkrētais objekts savu personīgo iemeslu kontekstā, viņš ir gatavs maksāt cenu virs vērtības. Nosakot tirgus vērtību īpašums tiek izvērtēts objektīvi, pieņemot darījumu starp nesaistītām, apstākļu nepiespiestām un īpaši neieinteresētām pusēm saskaņā ar tipisko tirgus praksi.

Komercīpašumu vērtējumos klienti mēdz nesaprast, kāpēc vērtētājam būtu jāatklāj detalizēta informācija par īpašuma apstākļiem un noslēgtiem nomas līgumiem (komercnoslēpumus!), bet principā lai visprecīzāk noteiktu īpašuma vērtību, vērtētājam ir jābūt līdzvērtīgam informācijas daudzumam, kā potenciālam pircējam. Gadījumos kad vērtējuma adresāts ir arī kredītiestāde, tas ir īpaši svarīgi. Neskatoties uz klientu domām, nereti tieši pilnvērtīga informācija un reālu apstākļu izvērtēšana, ar pēc iespējas mazākiem pieņēmumiem no vērtētāja puses, kredītiestādēm dod vislielāko pārliecību par ķīlas vērtību, un iespējams labvēlīgākus nosacījumus klienta kredītsaistībām.”

Vai ir kādi stereotipi par vērtējumiem?

“Sabiedrībā, šķiet, ir stereotips par vērtētājiem, kā tīri formālā darba darītājiem kuriem ir brīvība izteikt viedokli pēc iegribas, nevēlams rezultāts mēdz būt uztverts kā ātra darba un “neiedziļināšanās” sekas. Īstenībā, vērtēšanas darbs ir stingri reglamentēta profesija un darba rezultātu ir jāpamato ar vērtēšanas standartiem atbilstošām metodēm, tirgus izpēti un salīdzināmiem darījumiem. Sertificēts vērtētājs personīgi atbild par savu slēdzienu un visdrīzāk būs ieguldījis būtiski lielāku darbu pirms paziņo potenciāli strīdīgu rezultātu, vienlaikus pasargājot sevi, savu klientu, kredītiestādi un, visplašākā nozīmē, arī Latvijas finanšu sistēmas stabilitāti. Kompetents vērtētājs būs spējīgs ne tikai loģiski izskaidrot savu aprēķinu gaitu un pamatot rezultātu, bet arī izvērtēt iepriekš nezināmu vai precizētu datu un pieņēmumu ietekmi uz noteikto vērtību. Ja, tomēr, klientam ir pamatotas aizdomas par to, ka vērtētājs ir strādājis neadekvāti, ir iespēja gan vērsties pie kāda cita vērtētāja pēc viedokļa, gan apstrīdēt vērtējumu biedrībā “Latvijas Īpašumu Vērtētāju asociācija”, kuras darbība ir saistoša visiem Latvijas sertificētiem nekustamā īpašuma vērtētājiem.”