<p></p><p>Plānojot
zemesgabala apbūvi, apgrūtinājumu ievērošana ir obligāta un paredz attiecīgu
saskaņojumu saņemšanu, kuru esamību pirms atbilstoša administratīvā akta
izdošanas pārbauda būvvalde. Piemēram, Rīgā aptuveni 80% no visiem
zemesgabaliem ir ar dažāda veida apgrūtinājumiem: ekspluatācijas aizsargjoslām
ap inženiertīkliem, koplietošanas ceļiem, zemesgabala īpašniekam nepiederošas
būvēm, kā arī īpaša statusa objektiem, piemēram, dižkokiem.</p>

<p>Kādi ir
lielākie šķēršļi un izaicinājumi, ar ko saskaras attīstītāji, veicot
apgrūtinātu zemesgabalu apbūvi, un vai tiešām visi būvniecības ierobežojumi
vienmēr tiek respektēti? Stāsta Rīgas domes Pilsētas Attīstības departamenta
Arhitektūras un pilsētvides dizaina pārvaldes Būvprojektu tiesiskuma
izvērtēšanas nodaļas vadītāja Dace Skalbe, mājokļu attīstītāja "Bonava
Latvija" pārdošanas un mārketinga vadītājs Kaspars Ekša un zvērinātu
advokātu biroja "PwC Legal" Nekustamā īpašuma un būvniecības prakses
grupas vadītājs Arnis Priediņš.</p>

<h2>Kas īsti ir zemesgabala apgrūtinājums? </h2>

<p>Apgrūtinājums
pēc būtības ir zemesgabalā esošs citai personai piederošs objekts, kas var
liegt zemesgabala izmantošanu pilnā tā apjomā. Visbiežāk tās ir ekspluatācijas
aizsargjoslas ap inženierkomunikācijām, piemēram, siltumtīkliem,
elektrolīnijām, gāzes vadiem u. tml. Lai šādi apgrūtinātā zemesgabalā veiktu
būvniecību, ieceres risinājums būs jāsaskaņo ar attiecīgo inženiertīklu
turētājiem.</p>

<p>Vēl
izplatīts apgrūtinājumu veids ir koplietošanas ceļš, kas gan nav definēts
normatīvajos aktos, taču, saskaņā ar Valsts zemes dienesta skaidrojumu, ir
ceļš, kas atrodas kādas personas īpašumā un nodrošina piekļūšanu vienam vai
vairākiem īpašumiem. To var izmantot ikviena persona, proti, tas paredzēts
publiskai lietošanai.</p>

<p>Samērā
bieži sastopams apgrūtinājums Rīgā ir arī uz zemesgabala esošas un zemesgabala
īpašniekam nepiederošas būves. Kā norāda Rīgas domes Pilsētas Attīstības
departamenta pārstāve Dace Skalbe, mēdz būt gadījumi, kad informācija par šādām
būvēm un to īpašniekiem nav saglabājusies vai nav sakārtotas mantojuma
attiecības ar mirušo īpašnieku. Līdz ar to šādas situācijas zemesgabala
īpašniekam var radīt pamatīgas galvassāpes. Šādos gadījumos racionālākais
risinājums ir vērsties tiesā ar pieteikumu par mantas atzīšanu par bezsaimnieka
mantu, jo, ja pēc personas nāves nav palikuši mantinieki vai tie likumā
noteiktajā kārtībā nav pieteikušies mantojumam, tad manta atbilstoši
Civillikuma 416. panta pirmajai daļai ir piekritīga valstij. Kad uz zemes
gabala esošā būve ar tiesas lēmumu tiek atzīta par valstij piekritīgu, zemes
gabala īpašniekam ir iespējas vērsties pie valstij piederīgā īpašuma valdītāja,
ar kuru tālāk risināt jautājumu, piemēram, par ēkas nojaukšanu un zemes gabala
atbrīvošanu no apgrūtinājuma, lai zemes gabala īpašniekam būtu iespējams
realizēt savu būvniecības ieceri zemes gabalā.</p>

<h2>Kultūras pieminekļi un dižkoki ir īpaša statusa objekti</h2>

<p>Apgrūtinājums
var būt arī tāds, kas nepieder citai personai, taču tam ir piešķirts īpašs
statuss. Šādi statusi var būt, piemēram, kultūras pieminekļiem un dižkokiem.</p>

<p>Ja ēkai ir
piešķirts kultūras pieminekļa statuss, tās īpašniekam ir jāievēro virkne
nosacījumu, kas attiecas gan uz kultūras pieminekļa uzturēšanu un kopšanu, gan
būvniecību un citām darbībām. Tādā gadījumā jebkurus konservācijas,
restaurācijas un remontdarbus drīkst veikt tikai ar Nacionālās kultūras
mantojuma pārvaldes izsniegtu atļauju un tās kontrolē. Tāpat pieminekļu
īpašniekiem jāinformē pārvalde par katru pieminekļa bojājumu. Arī jebkura cita
darbība pieminekļa aizsardzības zonā, kas var ietekmēt pieminekļa
kultūrvēsturisko vērtību un vidi, ir jāsaskaņo ar attiecīgo institūciju.
Vienlaikus šādu pieminekļu īpašniekiem ir arī zināmas priekšrocības. Saskaņā ar
likumu "Par nekustamā īpašuma nodokli" ar nekustamā īpašuma nodokli
neapliek valsts aizsargājamo nekustamo kultūras pieminekli, kā arī zemi tā
uzturēšanai.</p>

<p>Līdzīgi
ierobežojumi attiecas arī uz īpaša statusa objektiem - dižkokiem. Ministru
kabineta 2010.gada 16.marta noteikumi Nr. 264 "Īpaši aizsargājamo dabas
teritoriju vispārējie aizsardzības un izmantošanas noteikumi" nosaka, ka,
lai aizsargātu visu vietējo un citzemju sugu dižkoku un teritorijas ap to
saglabāšanu, jāievēro 10 metru plata aizsardzības josla, mērot no aizsargājamā
koka vainaga projekcijas ārējās malas. Šajā joslā aizliegts veikt jebkuras
darbības, kas var negatīvi ietekmēt aizsargājamā koka augšanu un dabisko
attīstību, piemēram, novietot būvmateriālus un malku, mainīt vides apstākļus -
ūdens režīmu un koka barošanās režīmu, iznīcināt dabisko zemsedzi, kā arī
aizsegt skatu uz koku, tādā veidā mazinot tā estētisko vērtību. Aizsargājama
koka nociršana pieļaujama tikai tādos gadījumos, ja tas kļuvis bīstams un nav
citu iespēju, kā novērst bīstamības situāciju (piemēram, apzāģēt zarus,
izveidot atbalstus) un ir saņemta Dabas aizsardzības pārvaldes rakstiska
atļauja.</p>

<h2>Kur meklēt informāciju par apgrūtinājumiem?</h2>

<p>Latvijā šobrīd
nav vienotas datu bāzes, kas pilnībā atspoguļotu visus zemesgabalā esošos
apgrūtinājumus. Ir izveidota valsts informācijas sistēma "Apgrūtināto
teritoriju informācijas sistēma", kuras mērķis ir nodrošināt sabiedrību ar
aktuālu un vienuviet publiski pieejamu informāciju par apgrūtinātajām
teritorijām un objektiem, kam saskaņā ar Aizsargjoslu likumu nosaka
aizsargjoslas. Taču datus šajā sistēmā ir iespējams saņemt tikai tādā apjomā,
kādā to ir iesnieguši sistēmas datu sniedzēji.</p>

<p>Arī īpašuma
zemesgrāmatas nodalījumā ne vienmēr var redzēt visus apgrūtinājumus, līdz ar
to, lai gūtu pilnīgu ieskatu par zemesgabala iespējamo izmantošanu, būtu
jāieskatās arī Valsts zemes dienesta uzturētajā kadastra informācijas sistēmā
<a target="_blank"  href="http://www.kadastrs.lv">www.kadastrs.lv</a>, Meliorācijas kadastra informācijas sistēmā <a target="_blank"  href="http://www.melioracija.lv">www.melioracija.lv</a>,
Dabas aizsardzības pārvaldes Dabas datu sistēmā OZOLS un, protams, jāizvērtē
faktiskā situācija dabā.</p>

<p>Problēma ar
informācijas pieejamību ir apzināta un tiek risināta attiecīgo nozaru
ministriju pusē, tomēr visai gausi, līdz ar to uzliekot papildu atbildību un modrību
uz zemesgabalu īpašnieku un būvniecību kontrolējošo iestāžu pleciem. Vienlaikus
tas noteikti nedrīkstētu kalpot kā arguments nejaušai vai tīšai apgrūtinājumu
neievērošanai. Kā norāda Dace Skalbe, Rīgas pilsētas Attīstības departaments
nav novērojis, ka pasūtītāji vai projektētāji mēģinātu ļaunprātīgi apiet
apgrūtinājumus un kaut kādā veidā krāpties. Lielākoties ir novēroti gadījumi,
kad ieceres izstrādātājs nav vērsies pie apgrūtinājuma īpašnieka, piemēram,
inženierkomunikāciju turētāja, lai saņemtu saskaņojumus vai tehniskos
noteikumus projektēšanai, taču to varētu izskaidrot ar projektēšanas kvalitāti,
nevis vēlmi ignorēt zemesgabalā esošos apgrūtinājumus.</p>

<h2>Zemesgabala apgrūtinājums ne vienmēr ir apgrūtinājums</h2>

<p>Plānojot
būvniecību, apgrūtinājumi ir viena no pirmajām lietām, ko izvērtē zemesgabala
attīstītāji un projektētāji, uzsākot būvniecības dokumentācijas izstrādi.
Galvenokārt, tas tiek darīts, lai saprastu, vai paredzētā būvniecība vispār ir
ekonomiski pamatota. Ja zemesgabala īpašnieks vēlas realizēt, piemēram,
komercapbūvi, bet zemesgabalam pāri iet elektrolīnija ar savu aizsargjoslu,
pastāv varbūtība, ka sākotnēji iecerēto apjomu sāksies krietni samazināt,
ietilpinot to no apgrūtinājumiem neskartajās zemesgabala daļās, līdz ar to
radot izaicinājumus ne tikai projektētājiem, bet arī investoriem un būvniecības
attīstības vadītājiem, kalkulējot investīciju atdevi. Lai arī sākotnēji
situācijas, kad apgrūtinājumu dēļ nav iespējams veikt būvniecību iecerētajā apjomā
vai veidolā, parasti tiek vērtētas ir lielu mīnusa zīmi, dažreiz ir vērtīgi
paraudzīties uz situācijas kontekstu no citas, iespēju prizmas.</p>

<p>Ir bijuši
vairāki gadījumi, kad zemesgabala apgrūtinājumi, kas sākotnēji vērtēti kā
šķērslis būvniecībai, beigās izrādījušies kā ieguvums, palielinot nekustamā
īpašuma funkcionālo un estētisko vērtību.</p>

<h2>Apgrūtinājumu apiešana nav to vērta</h2>

<p>Zemesgabala
apgrūtinājumu ievērošana ir obligāta! Arī gadoties kādai paviršībai no
projektētāju puses, nepilnībām būtu jābūt būvniecību kontrolējošo iestāžu
pamanītām, tomēr ne vienmēr praksē viss notiek saskaņā ar normatīvo aktu
prasībām.</p>

<p>Pirms kāda
laika Latvijas publisko telpu un sabiedrību pāršalca vēsts par šokējošu
atgadījumu Mārupē, kur kāds attīstītājs pamanījies uzbūvēt rindu ēku valsts
nozīmes dižozola aizsardzības zonā. Situāciju vēl absurdāku padarīja fakts, ka
būvniecībai bija saņemtas Mārupes novada pašvaldības būvvaldes izdotas
būvatļaujas, lai gan par nepilnībām būvprojektā jau laikus būvvaldei bija
norādījis gan Latvijas Dabas fonds, gan Dabas aizsardzības pārvalde. Jurists un
Mārupes iedzīvotājs Arnis Priediņš, kurš aktīvi uzņēmās aizstāvēt dižozola
intereses, norāda: "Cīņas iznākums bija paredzams jau pirms attiecīgo
procesu uzsākšanas, taču process tika nepamatoti ievilkts garumā būvvaldes
vadītājas nepiekāpības dēļ. Tā vietā, lai būvvalde pēc būvatļauju apstrīdēšanas
iesnieguma un kompetento valsts institūciju iebildumu saņemšanas atzītu kļūdu
un, atceļot būvatļauju, mazinātu kaitējumu, process tika izstiepts vairāku
mēnešu garumā, kuru laikā būvbedres vietā steidzīgi tika uzslietas divu stāvu
un sešu sekciju rindu mājas konstrukcijas. Cieta ne vien dižkoks, bet arī
projekta finansētājs, kurš, visticamāk, nebija informēts par attīstītāja
negodprātību, un vairākas ģimenes, kuras jau bija noslēgušas rindu māju
rezervācijas līgumus, iemaksājot ievērojama apmēra drošības naudu. Šīs rīcības
rezultātā priekšā vēl ir ilgstoši tiesu darbi - gan administratīvā tiesvedība
par būvatļaujas prettiesiskumu, gan, visticamāk, civilās tiesvedības par
rokasnaudas atgūšanu un zaudējumu atlīdzināšanu, gan arī kriminālprocesi par
koku bojāšanu īpaši aizsargājamā dabas teritorijā un būvvaldes amatpersonas
pilnvaru pārsniegšanu un bezdarbību. Ņemot vērā šo pieredzi, vēlos aicināt
attīstītājus un pircējus pirms nekustamā īpašuma iegādes veikt tā juridisko
izpēti, lai cita starpā apzinātu un izvērtētu apgrūtinājumu potenciālo ietekmi
uz būvniecību un tās pieļaujamību. Negodprātīgiem attīstītājiem ir jāpatur
prātā, ka sabiedrība nav vienaldzīga pret netaisnīgumu un tai ir tiesības
apstrīdēt prettiesiskas būvatļaujas gadījumos, kad tiek aizskartas vides un
kopīgās intereses. Savukārt pircējiem zināms drošības garants ir attīstītāja
finansiālais stāvoklis un reputācija. Proti, jo mazāk zināms attīstītājs, jo
rūpīgāk jāpieiet nekustamā īpašuma izpētei un līgumu izpildes
nodrošinājumiem."</p>

<p><b>Lasi, kas vēl jāņem vērā, iegādājoties nekustamo īpašumu un
plānojot to pārbūvēt vai apbūvēt:</b> </p>

<p><a target="_blank"  href="https://www.1188.lv/padomi/ko-svarigi-zinat-pirms-zemes-gabala-iegades/9970" title="Link: https://www.1188.lv/padomi/ko-svarigi-zinat-pirms-zemes-gabala-iegades/9970">Ko
svarīgi zināt pirms zemes gabala iegādes?</a></p>

<p><a target="_blank"  href="https://www.1188.lv/padomi/kas-janem-vera-nekustamo-ipasumu-darijumos/1673" title="Link: https://www.1188.lv/padomi/kas-janem-vera-nekustamo-ipasumu-darijumos/1673">Kas
jāņem vērā nekustamo īpašumu darījumos</a></p>

<p><a target="_blank"  href="https://www.1188.lv/padomi/nesaskanota-majokla-parbuve-kam-japievers-uzmaniba/5533" title="Link: https://www.1188.lv/padomi/nesaskanota-majokla-parbuve-kam-japievers-uzmaniba/5533">Nesaskaņota
mājokļa pārbūve: kam jāpievērš uzmanība</a></p>





Noskaities arī video - kam jāpievērš uzmanība, iegādājoties mājokli:<p></p>

Būvniecība

Nekustamais īpašums

Māja

Plānojot zemesgabala apbūvi, apgrūtinājumu ievērošana ir obligāta un paredz attiecīgu saskaņojumu saņemšanu, kuru esamību pirms atbilstoša administratīvā akta izdošanas pārbauda būvvalde. Piemēram, Rīgā aptuveni 80% no visiem zemesgabaliem ir ar...

Ja būvniecība jāveic zemesgabalā ar apgrūtinājumiem. Kas jāievēro?

Tev varētu patikt

Ielādējam...

Ielādējam...